Eigentumswohnung verkaufen: am Markt oder an einen Ankäufer?

Eine Eigentumswohnung verkaufen Sie auf einem von drei Wegen: privat an einen Selbstnutzer oder Anleger, über einen Makler oder direkt an einen Ankäufer. Anders als beim Haus verkaufen Sie dabei immer einen Anteil an einer Gemeinschaft mit. Käufer prüfen deshalb nicht nur die Wohnung, sondern auch Hausgeld, Erhaltungsrücklage, beschlossene Maßnahmen und den Zustand des ganzen Hauses. Wer diese Unterlagen früh vom Verwalter besorgt, verkauft schneller und verhandelt besser, egal auf welchem Weg.

Die RT Capital GmbH kauft Eigentumswohnungen in Leipzig und Umland. Diese Seite richtet sich an Eigentümer einer selbst genutzten oder leerstehenden Wohnung. Ist Ihre Wohnung vermietet, gelten zusätzliche Regeln, die unter Vermietete Wohnung verkaufen stehen.

Drei Wege, eine Wohnung zu verkaufen

	privat verkaufen	mit Makler verkaufen	an einen Ankäufer verkaufen
Wer sucht den Käufer?	Sie	der Makler	entfällt, der Ankäufer kauft selbst
Aufwand für Sie	Exposé, Inserate, Besichtigungen, Verhandlung	Unterlagen, Termine abstimmen	Besichtigung, Unterlagen, Notar
Maklerprovision	keine	ja, mindestens die Hälfte trägt der Verkäufer (§§ 656c, 656d BGB)	keine
Preis	Marktpreis, wenn Sie gut verhandeln	Marktpreis, der Makler kennt die Nachfrage	in der Regel unter dem Marktpreis
Planbarkeit	abhängig von Nachfrage und Käuferfinanzierung	abhängig von Nachfrage und Käuferfinanzierung	hoch, wenn der Ankäufer solide ist

Für eine gepflegte, freie Wohnung in einer gefragten Lage ist der Markt meist der Weg mit dem höchsten Erlös. Ein Ankäufer wird interessant, wenn die Wohnung renoviert werden müsste, die Gemeinschaft teure Maßnahmen vor sich hat, Sie weit weg wohnen oder keine Besichtigungsreihen wollen. Wie Sie beides in Nettoerlösen vergleichen, zeigt Direktankauf oder Verkauf am Markt.

Was bei einer Eigentumswohnung anders ist als beim Haus

Die Gemeinschaft entscheidet mit

Über Dach, Fassade, Heizung, Treppenhaus und Leitungen entscheiden die Eigentümer gemeinsam. Ein Käufer übernimmt alle Beschlüsse, die vor seinem Eintritt gefasst wurden. Ein zerstrittenes Haus, eine niedrige Rücklage oder eine anstehende Strangsanierung schrecken Selbstnutzer ab, die mit einem festen Budget kaufen.

Das Hausgeld läuft weiter

Bis zum vereinbarten Stichtag zahlen Sie Hausgeld, auch wenn die Wohnung leer steht. Ein hoher Anteil nicht umlagefähiger Kosten im Hausgeld drückt den Preis bei Anlegern direkt, weil er ihren Ertrag mindert. Für Selbstnutzer ist das Hausgeld Teil der monatlichen Belastung, die sie mit ihrer Bank durchrechnen.

Die Zustimmung nach § 12 WEG

Viele Teilungserklärungen verlangen, dass der Verwalter oder die Gemeinschaft dem Verkauf zustimmt. Verweigert werden darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund. Der Notar holt sie nach der Beurkundung ein; die Zustimmung muss öffentlich beglaubigt sein. Rechnen Sie dafür einige Tage bis Wochen ein. Wer die Kosten trägt, regelt der Kaufvertrag.

Die Unterlagen, sortiert nach Quelle

Statt einer langen Liste hilft es, nach Absendern zu sortieren. Dann wissen Sie, wen Sie anschreiben müssen.

Vom Verwalter

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan, falls nicht bei Ihnen vorhanden
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
• Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG
• aktueller Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
• Stand der Erhaltungsrücklage und Angaben zu beschlossenen, noch nicht bezahlten Maßnahmen
• Bestätigung, dass keine Hausgeldrückstände bestehen
• Energieausweis für das Gebäude

Vom Grundbuchamt

• aktueller Grundbuchauszug des Wohnungsgrundbuchs mit Abteilung II und III

Aus Ihren eigenen Akten

• Kaufvertrag oder Erbnachweis, Wohnflächenberechnung
• Nachweise über Modernisierungen im Sondereigentum: Bad, Küche, Böden, Fenster, soweit sie zum Sondereigentum gehören
• Angaben zu Sondernutzungsrechten an Garten, Stellplatz oder Keller

Fehlt die Teilungserklärung, kann der Notar sie aus den Grundakten anfordern. Protokolle, die der Verwalter nicht mehr hat, sind kein Hindernis, sollten aber offen benannt werden.

Wie ein Ankäufer eine Eigentumswohnung bewertet

Ein Ankäufer stellt dieselben Fragen wie ein kritischer Anleger, nur schneller:

1. Wohnung: Lage im Haus, Etage, Grundriss, Zustand von Bad, Küche, Böden, Fenstern und Elektrik im Sondereigentum.
2. Haus: Zustand des Gemeinschaftseigentums, Alter der Heizung, letzte Sanierung von Dach und Fassade.
3. Gemeinschaft: Höhe der Rücklage im Verhältnis zu den anstehenden Maßnahmen, Beschlüsse über Sonderumlagen, Streitigkeiten.
4. Kosten: Hausgeld, davon nicht umlagefähig, Grundsteuer.
5. Plan: Renovieren und weiterverkaufen oder vermieten und halten.

Aus dem Plan ergibt sich die Rechnung. Bei einer renovierungsbedürftigen Wohnung rechnet er vom späteren Verkaufspreis rückwärts, bei einer Wohnung zum Halten von der erzielbaren Miete. Beide Wege zeigt Wie viel zahlt ein Immobilienankäufer?. Für Sie heißt das: Anstehende Maßnahmen der Gemeinschaft wirken beim Ankäufer genauso preismindernd wie Mängel in der Wohnung selbst.

Hausgeld, Sonderumlage, Abrechnung: wer zahlt was?

Gegenüber der Gemeinschaft schuldet das Hausgeld, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Bis zur Umschreibung sind das Sie, auch wenn der Käufer schon die Schlüssel hat. Deshalb regelt der Kaufvertrag, dass Nutzen und Lasten zu einem Stichtag übergehen und der Käufer Ihnen ab dann das Hausgeld erstattet oder es direkt zahlt.

Bei zwei Posten entsteht oft Streit, wenn der Vertrag schweigt:

• Beschlossene Sonderumlagen. Wurde eine Umlage vor dem Verkauf beschlossen, wird aber erst danach fällig, sollte der Vertrag festlegen, wer sie trägt.
• Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung. Die Abrechnung für das Verkaufsjahr wird oft erst im Folgejahr beschlossen. Vereinbaren Sie, wie Nachzahlungen und Guthaben zwischen Ihnen und dem Käufer aufgeteilt werden.

Steuern beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Haben Sie die Wohnung zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren, ist der Gewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG in der Regel steuerfrei. Steht die Wohnung vor dem Verkauf längere Zeit leer oder war sie zwischendurch vermietet, kann diese Ausnahme entfallen. Dann ist ein Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung grundsätzlich steuerpflichtig. Bei geerbten Wohnungen zählt die Anschaffung durch den Erblasser.

Wenn die Wohnung bis zum Verkauf leer steht

Eine leere Wohnung kostet weiter Hausgeld, Grundsteuer und Versicherung, und sie braucht etwas Aufmerksamkeit. Drehen Sie im Winter die Heizung nicht ganz ab, lüften Sie regelmäßig und informieren Sie den Verwalter, wer im Notfall erreichbar ist. Prüfen Sie, ob Ihre Hausratversicherung bei Leerstand eingeschränkt leistet, und melden Sie den Leerstand gegebenenfalls. Wer die Wohnung möbliert lässt, sollte vor Besichtigungen zumindest Platz schaffen. Bei einem Ankauf können Sie mit dem Käufer vereinbaren, ob er die Wohnung leer oder mit Restmöbeln übernimmt.

Der Ablauf in sechs Schritten

1. Unterlagen beim Verwalter anfordern; das dauert erfahrungsgemäß am längsten.
2. Wert der Wohnung einschätzen lassen, damit Sie Angebote einordnen können.
3. Entscheiden: Markt, Makler oder Ankäufer, oder parallel ein Ankaufsangebot einholen und den Marktwert kennen.
4. Besichtigung und schriftliches Angebot; bei der RT Capital GmbH binnen 48 Stunden nach Besichtigung beziehungsweise vollständigen Unterlagen.
5. Kaufvertragsentwurf vom Notar, mindestens zwei Wochen Prüfzeit nach § 17 Abs. 2a BeurkG.
6. Beurkundung, Verwalterzustimmung, Vormerkung, Löschung alter Grundschulden, Zahlung, Übergabe.

Den Ablauf eines Direktankaufs im Detail beschreibt Wie funktioniert ein Immobilienankauf?. Welche Kosten bei Ihnen als Verkäufer bleiben, steht unter Welche Kosten habe ich als Verkäufer bei einem Immobilienankauf?.

Typische Fehler

• Die Protokolle nicht lesen. Käufer finden darin die Sanierung, über die seit Jahren gestritten wird. Besser, Sie kennen sie vorher und können sie erklären.
• Wohnfläche schätzen. Eine falsch angegebene Wohnfläche ist ein klassischer Streitpunkt nach dem Verkauf. Nehmen Sie die Zahl aus der Wohnflächenberechnung, nicht aus dem Gedächtnis.
• Den Stichtag offenlassen. Ohne Regelung zu Hausgeld und Abrechnung zahlen Sie unter Umständen noch für Monate, in denen der Käufer die Wohnung längst nutzt.
• Ein Wohnrecht übersehen. Ist im Grundbuch ein Wohnrecht eingetragen, etwa für einen Elternteil, verändert das den Käuferkreis grundlegend. Mehr dazu unter Haus mit Wohnrecht verkaufen.