Bei einem Immobilienankauf verkaufen Sie Ihr Haus, Ihre Wohnung oder Ihr Mehrfamilienhaus direkt an ein Unternehmen oder einen privaten Investor, ohne öffentliche Vermarktung. Der Ankäufer besichtigt, rechnet und macht ein Angebot; nehmen Sie es an, folgen Kaufvertragsentwurf, Notartermin und Kaufpreiszahlung wie bei jedem anderen Verkauf. Der Unterschied liegt vor allem darin, wer kauft und mit welchem Ziel: Ein Ankäufer kauft, um mit der Immobilie Geld zu verdienen, und kalkuliert den Preis entsprechend.
Wer hinter einem Ankauf steht
„Ankäufer“ ist kein geschützter Begriff. Wer vermietete Häuser für den eigenen Bestand sucht, rechnet mit Mieten und Rendite. Wer saniert und weiterverkauft, rechnet vom späteren Verkaufserlös rückwärts. Und manche Anbieter, die mit Ankauf werben, kaufen gar nicht selbst, sondern vermitteln an Dritte. Welche Modelle es gibt und wie Sie sie unterscheiden, beschreibt Was steckt hinter „Wir kaufen Ihr Haus“?.
Fragen Sie deshalb früh, wer genau kaufen würde, mit welchem Kapital und was der Käufer mit dem Objekt vorhat. Die Antwort erklärt meist schon, wie das Angebot zustande kommt.
Der Ablauf in der Praxis
Am Anfang steht eine Anfrage mit den Eckdaten: Lage, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, bei vermieteten Objekten die Mieterliste. Viele Ankäufer nennen danach eine erste Spanne. Diese Zahl ist eine Orientierung, kein Angebot.
Es folgt die Besichtigung. Ein ernsthafter Käufer schaut sich Dach, Keller, Heizung, Leitungen und Fenster an, bei Mehrfamilienhäusern auch die einzelnen Wohnungen, sofern die Mieter zustimmen. Je mehr Mängel er findet, desto größer wird der Abschlag für Risiken in seiner Rechnung. Umgekehrt helfen Ihnen hier Rechnungen über erledigte Reparaturen und Wartungsnachweise, weil sie Vermutungen durch Fakten ersetzen.
Danach prüft der Käufer die Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne, bei Vermietung Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen. Erst auf dieser Grundlage sollte ein konkretes Kaufpreisangebot kommen. Ein Angebot ohne Besichtigung und ohne Unterlagen hat wenig Aussagekraft, weil es später meist „nachverhandelt“ wird.
Nehmen Sie das Angebot an, beauftragt in der Regel der Käufer einen Notar, der den Kaufvertragsentwurf an beide Seiten schickt. Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll ein Verbraucher den Entwurf zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Diese Zeit sollten Sie nutzen, auch wenn der Ankäufer drängt.
Was nach dem Notartermin passiert
Mit der Unterschrift beim Notar ist der Vertrag geschlossen, Eigentümer ist der Käufer aber noch nicht. Der Notar lässt zuerst eine Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) im Grundbuch eintragen, holt die Löschungsunterlagen Ihrer Bank für alte Grundschulden ein und fragt bei der Stadt Leipzig an, ob sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB ausüben will. Liegen diese Voraussetzungen vor, teilt er dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit.
Nach der Zahlung übergeben Sie Schlüssel und Unterlagen; den Eigentumswechsel im Grundbuch beantragt der Notar, sobald das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung zur Grunderwerbsteuer (§ 22 GrEStG) erteilt hat. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Sachsen 5,5 % und wird nach üblicher Vertragsgestaltung vom Käufer getragen.
Worin sich ein Ankauf vom Marktverkauf unterscheidet
Formal kaum: Der Vertrag ist ein normaler Kaufvertrag, der Notar ist für beide Seiten neutral. Praktisch gibt es drei Unterschiede.
Erstens fällt die Vermarktung weg. Keine Inserate, keine Besichtigungsreihen, keine Nachbarn, die vom Verkauf erfahren. Für manche Eigentümer ist genau das der Grund.
Zweitens ist der Käufer oft nicht auf eine Bankfinanzierung im üblichen Umfang angewiesen. Das kann den Ablauf verkürzen, garantiert aber nichts. Lassen Sie sich im Zweifel einen Finanzierungs- oder Kapitalnachweis zeigen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.
Drittens zahlt ein Ankäufer typischerweise weniger als ein Käufer, der selbst einziehen will. Er muss Kosten, Risiko und Gewinn einpreisen. Wie groß dieser Unterschied im Einzelfall ist, hängt stark vom Objekt ab; mehr dazu unter Wie viel zahlt ein Immobilienankäufer?.
Wann der Weg sinnvoll ist und wann nicht
Ein Ankauf kann passen, wenn Ihnen Diskretion oder ein überschaubarer Ablauf wichtiger sind als der letzte Euro, wenn das Objekt für Selbstnutzer schwer verkäuflich ist, etwa wegen Sanierungsstau oder laufender Mietverhältnisse, oder wenn Sie ein ganzes Mehrfamilienhaus abgeben wollen, das ohnehin fast nur Investoren kaufen.
Weniger sinnvoll ist er bei einer gepflegten, bezugsfreien Wohnung oder einem Einfamilienhaus in gefragter Leipziger Lage. Dort konkurrieren am Markt meist mehrere Käufer, und ein einzelnes Ankaufsangebot hat keinen Vergleich. Wer trotzdem direkt verkaufen will, sollte zumindest den Marktwert kennen und mehr als ein Angebot einholen.