Ein Immobilienankauf lässt sich typischerweise in einigen Wochen bis wenigen Monaten abwickeln, gerechnet vom ersten Gespräch bis zur Kaufpreiszahlung. Den größten Teil der Zeit bestimmt nicht die Geschwindigkeit des Käufers, sondern der rechtliche Ablauf nach dem Notartermin: Vormerkung, Löschung alter Grundschulden, Erklärung der Stadt zum Vorkaufsrecht und, wo nötig, behördliche oder gerichtliche Genehmigungen. Wer verspricht, dass Sie das Geld „in wenigen Tagen“ haben, muss erklären, wie er diese Schritte abkürzen will.
Vor dem Notartermin: Hier können Sie Zeit gewinnen
Die erste Phase reicht von der Anfrage bis zum unterschriftsreifen Vertrag. Sie umfasst Besichtigung, Unterlagenprüfung, Angebot, Verhandlung und den Vertragsentwurf. Wie lange das dauert, hängt vor allem von zwei Dingen ab: wie schnell der Käufer entscheidet und wie vollständig Ihre Unterlagen sind.
Halten Sie bereit, was ein Käufer und der Notar früher oder später ohnehin brauchen: einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, den Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und Unterlagen der Gemeinschaft, bei vermieteten Objekten Mietverträge und Mieterliste. Fehlt etwas davon, fragt der Käufer nach, und jede Nachfrage kostet Tage.
Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll Ihnen der Vertragsentwurf als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist gehört in jede realistische Zeitplanung.
Nach dem Notartermin: was der Notar abarbeitet
Mit Ihrer Unterschrift beginnt der Vollzug. Der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung für den Käufer, fordert bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für eingetragene Grundschulden an und fragt bei der Stadt Leipzig an, ob sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB ausüben will. Die Gemeinde hat dafür nach § 28 Abs. 2 BauGB eine Frist von drei Monaten ab Mitteilung des Kaufvertrags, erteilt bei fehlendem Vorkaufsrecht aber häufig früher ein sogenanntes Negativzeugnis.
Liegen alle Voraussetzungen vor, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Der Käufer zahlt dann innerhalb der im Vertrag vereinbarten Frist, und mit dem Geld wird zunächst Ihre Bank abgelöst, der Rest geht an Sie.
Typische Bremsen
Manche Verzögerungen sind vorhersehbar, wenn man sie kennt.
Ein Grundbuch, in dem noch eine verstorbene Person als Eigentümer steht, muss vor dem Verkauf berichtigt werden. Dafür braucht das Grundbuchamt nach § 35 GBO einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.
Wird der Eigentümer rechtlich betreut, braucht der Verkauf durch den Betreuer eine Genehmigung des Betreuungsgerichts nach § 1850 BGB. Bei minderjährigen Miteigentümern ist das Familiengericht zuständig. Beides kann dauern und lässt sich kaum beschleunigen.
Bei Eigentumswohnungen kann die Teilungserklärung nach § 12 WEG eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf verlangen. Sie muss in notariell beglaubigter Form vorliegen, samt Nachweis der Verwalterbestellung.
Liegt das Grundstück in einem Sanierungsgebiet, ist für den Verkauf in der Regel eine Genehmigung nach § 144 BauGB nötig. Auch hier entscheidet die Stadt.
Verkauft ein verheirateter Eigentümer im gesetzlichen Güterstand ein Haus, das praktisch sein ganzes Vermögen ausmacht, braucht er nach § 1365 BGB die Zustimmung seines Ehepartners.
Die Grunderwerbsteuer und der Grundbucheintrag
Der Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgt erst, wenn das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach § 22 GrEStG erteilt hat. Dafür muss die Grunderwerbsteuer, in Sachsen 5,5 % des Kaufpreises, bezahlt sein. Diese Zahlung ist Sache des Käufers und für den Zeitpunkt Ihrer Kaufpreiszahlung meist nicht entscheidend, weil die Fälligkeit des Kaufpreises nicht von der Eintragung abhängt. Sie erklärt aber, warum die Grundbuchumschreibung oft erst Wochen nach der Zahlung erfolgt.
Wie schnell es realistisch gehen kann
Wenn Ihre Unterlagen vollständig sind, keine Genehmigungen nötig sind und der Käufer zügig entscheidet, ist ein Ablauf von wenigen Wochen bis zur Zahlung erreichbar. Kommt eine Genehmigung oder eine Grundbuchberichtigung hinzu, verlängert sich das entsprechend. Die verlässlichste Beschleunigung liegt bei Ihnen: Unterlagen vorab sammeln, offene Fragen zu Erbschaft, Betreuung oder Grundschulden früh klären und dem Notar die Kontaktdaten Ihrer Bank gleich mitgeben.