Ein schriftliches Kaufangebot eines Ankäufers ist für keine Seite verbindlich, solange kein notariell beurkundeter Kaufvertrag vorliegt. Nach § 311b Abs. 1 BGB bedarf ein Vertrag, mit dem sich jemand zur Übertragung oder zum Erwerb eines Grundstücks verpflichtet, der notariellen Beurkundung. Der Ankäufer kann also seinen Preis noch ändern oder ganz abspringen, und Sie können ein anderes Angebot annehmen. Was ein Angebot trotzdem wert ist, hängt davon ab, wie gründlich der Käufer vorher geprüft hat.
Was ein Angebot aussagt und was nicht
Ein Angebot ist eine Absichtserklärung mit Preis. Es zeigt Ihnen, in welchem Rahmen der Käufer denkt und unter welchen Bedingungen er bereit wäre zu kaufen. Viel wichtiger als die Zahl sind deshalb die Vorbehalte, die daneben stehen.
„Vorbehaltlich Besichtigung“ heißt: Der Käufer hat das Objekt noch nicht gesehen. „Vorbehaltlich Due Diligence“ heißt: Er will Unterlagen, Mietverträge, Grundbuch und Baurecht noch prüfen. „Vorbehaltlich Gremienzustimmung“ heißt: Die Person, mit der Sie sprechen, darf allein gar nicht entscheiden. Jeder dieser Vorbehalte ist eine Stelle, an der der Preis noch wandern kann.
Ein Angebot nach Besichtigung, Unterlagenprüfung und interner Freigabe ist dagegen eine belastbare Grundlage. Rechtlich bindet es zwar ebenso wenig, wirtschaftlich hat der Käufer aber bereits Zeit und Geld investiert und wenig Grund, ohne neue Erkenntnisse abzurücken.
Letter of Intent und Absichtserklärungen
Bei größeren Objekten, etwa einem Mehrfamilienhaus, legen Ankäufer häufig einen Letter of Intent vor. Darin stehen Preis, Zeitplan, die geplanten Prüfungen und manchmal eine Exklusivphase. Der Kauf selbst wird damit nicht vereinbart, denn das ginge nur beim Notar.
Bindend können aber Nebenabreden sein. Typisch sind Vertraulichkeit, eine Regelung, wer welche Kosten trägt, und eine Exklusivität für eine bestimmte Zeit. Lesen Sie genau, welche Abschnitte als verbindlich bezeichnet sind. Verpflichtet Sie ein Abschnitt zu einer Zahlung, wenn Sie nicht verkaufen, kann das wegen des indirekten Verkaufszwangs selbst beurkundungsbedürftig und ohne Notar unwirksam sein; das sollten Sie im Zweifel prüfen lassen.
Warum Sie auf den Notar nicht verzichten können
Die Formpflicht ist kein Formalismus. Sie soll beide Seiten vor übereilten Entscheidungen schützen und sicherstellen, dass ein unparteiischer Notar den Vertrag vorliest und erläutert (§ 17 BeurkG). Ein Ankäufer, der vorschlägt, „erst mal privat einen Vorvertrag“ zu machen, verlangt etwas, das so nicht wirksam wäre. Auch ein Vorvertrag über ein Grundstück muss beurkundet werden.
Wird ein Vertrag ohne Beurkundung trotzdem vollzogen, also mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch, wird der Formmangel nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB geheilt. Das ist eine Ausnahme für den abgeschlossenen Fall, keine Abkürzung für den Verkaufsprozess.
Was passiert, wenn der Käufer kurz vor dem Termin abspringt
Weil vor der Beurkundung kein Vertrag besteht, haben Sie in der Regel keinen Anspruch auf Schadensersatz, wenn ein Ankäufer kurzfristig absagt. Die Rechtsprechung macht nur eine enge Ausnahme: wenn jemand einen Vertragsschluss als sicher hingestellt hat und dann ohne triftigen Grund abbricht, kommt in besonderen Fällen eine Haftung aus vorvertraglichem Verschulden in Betracht. Darauf sollten Sie nicht bauen. Planen Sie deshalb nichts Unumkehrbares, etwa die Kündigung Ihrer eigenen Mieter oder einen Wohnungskauf, auf Grundlage eines bloßen Angebots.
Mehrere Angebote nebeneinander
Weil kein Angebot bindet, dürfen Sie mehrere einholen und vergleichen. Das ist üblich und für Ihre Entscheidung wertvoll. Achten Sie dabei auf Vergleichbarkeit: Ein Angebot mit kurzem Zeitplan und wenigen Vorbehalten kann mehr wert sein als ein höheres Angebot, das an eine lange Prüfung und eine noch ausstehende Finanzierung geknüpft ist.
Fair ist es, Ankäufern offen zu sagen, dass Sie vergleichen. Ein seriöser Käufer kann damit umgehen. Sie müssen aber weder Namen noch Zahlen anderer Bieter offenlegen.
Wann es wirklich ernst wird
Ernst wird es, wenn der Notar den Vertragsentwurf verschickt. Ab dann entstehen Notarkosten, für die grundsätzlich derjenige einsteht, der den Entwurf in Auftrag gegeben hat, auch wenn es nicht zur Beurkundung kommt. Geben Sie den Auftrag deshalb nicht selbst, wenn der Käufer den Notar ausgesucht hat. Inhaltlich können Sie jetzt Details verhandeln: Fälligkeit, Übergabetermin, Haftung für Mängel, Umgang mit Mietverhältnissen. Verbindlich wird alles aber erst mit Ihrer Unterschrift beim Notartermin. Wie es danach bis zur Zahlung weitergeht, beschreibt Wie lange dauert ein Immobilienankauf?.