Einen seriösen Immobilienankäufer erkennen Sie daran, dass er sich vollständig zu erkennen gibt, Ihr Objekt besichtigt und prüft, bevor er einen verbindlichen Preis nennt, seine Finanzierung belegen kann und von Ihnen weder Geld noch eine vorzeitige Bindung verlangt. Unseriöse Anbieter arbeiten dagegen mit Zeitdruck, hohen Lockpreisen, die später schrumpfen, und Gebühren, die Sie vorab zahlen sollen. Kein einzelnes Merkmal beweist etwas, aber mehrere Warnsignale zusammen sollten Sie stoppen lassen.

Sieben Warnsignale

  1. Sie sollen zuerst zahlen. Bewertungsgebühr, Reservierungsentgelt, „Bearbeitungspauschale“: Ein Käufer, der Ihnen Geld abnimmt, bevor er Ihnen Geld zahlt, kehrt das Geschäft um.
  2. Ein hoher Preis ohne Besichtigung. Wer nach einem kurzen Telefonat eine erstaunlich hohe Summe nennt, will meist nur ins Gespräch kommen. Nach der Besichtigung folgen dann „unerwartete Mängel“ und ein deutlich niedrigeres Angebot.
  3. Künstlicher Zeitdruck. „Nur bis morgen“, „wir haben noch drei andere Objekte“: Ein Käufer mit solider Kalkulation braucht diese Mittel nicht.
  4. Unklare Identität. Nur Vorname und Handynummer, kein Impressum, eine Firma, die im Handelsregister nicht zu finden ist, oder ein Firmensitz an einer reinen Briefkastenadresse.
  5. Vollmachten und Exklusivität. Sie sollen eine Vollmacht unterschreiben, damit der Anbieter „alles regeln“ kann, oder sich verpflichten, für Wochen mit niemand anderem zu sprechen.
  6. Kein Kapitalnachweis. Auf die Frage nach der Finanzierung kommen nur allgemeine Zusicherungen.
  7. Druck beim Notartermin. Der Entwurf kommt erst kurz vor dem Termin, oder Sie sollen auf die gesetzliche Prüffrist verzichten.

Was ein solider Ankäufer von sich aus tut

Er nennt Firma, Geschäftsführung und Anschrift, ohne dass Sie nachbohren müssen. Er erklärt, ob er selbst kauft oder für einen Dritten auftritt. Er besichtigt das Haus gründlich und fragt nach Unterlagen, weil er sein eigenes Risiko kennen will. Er macht ein schriftliches Angebot mit klaren Vorbehalten und sagt, welche Prüfungen noch ausstehen. Und er akzeptiert, dass Sie den Vertragsentwurf von einem eigenen Anwalt prüfen lassen.

Ein guter Ankäufer kann auch begründen, wie er auf seinen Preis kommt. Er muss Ihnen nicht jede Zahl zeigen, aber er sollte die wichtigsten Annahmen nennen können: welche Sanierung, welche Miete, welcher Zeitrahmen.

Der Vertragsentwurf: Hier zeigt sich die Seriosität

Viele Probleme stehen erst im Vertragsentwurf. Lesen Sie besonders aufmerksam:

Die Fälligkeit des Kaufpreises. Sie sollte an die üblichen Voraussetzungen geknüpft sein, also Vormerkung, Löschungsunterlagen und Vorkaufsrechtsverzicht der Stadt, nicht an Bedingungen, die der Käufer selbst steuert, wie „nach Erhalt der Finanzierungszusage“ ohne Frist.

Die Rücktrittsrechte. Ein einseitiges Rücktrittsrecht des Käufers über lange Zeit bedeutet, dass Sie gebunden sind, er aber nicht.

Die Benennungsklausel. Darf der Käufer einen Dritten als Käufer benennen, kann am Ende jemand anderes in den Vertrag eintreten. Fragen Sie, wer das sein könnte und ob der ursprüngliche Käufer weiter haftet.

Der Besitzübergang vor Zahlung. Ein Ankäufer, der vor Zahlung des Kaufpreises die Schlüssel will, um „schon mit der Planung anzufangen“, sollte Sie skeptisch machen.

Nach § 17 Abs. 2a BeurkG soll Ihnen als Verbraucher der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Diese Frist schützt Sie; verzichten Sie nicht leichtfertig darauf.

Der Weg des Geldes

Auch am Zahlungsweg lässt sich Seriosität ablesen. Üblich ist, dass der Käufer den Kaufpreis nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars direkt zahlt: den Ablösebetrag an Ihre Bank, den Rest auf Ihr Konto. Ein Notaranderkonto ist nach § 57 BeurkG nur bei einem berechtigten Sicherungsinteresse vorgesehen. Schlägt ein Ankäufer vor, den Kaufpreis über ein Konto einer dritten Firma, in Raten ohne Sicherheit oder teilweise „außerhalb des Vertrags“ zu zahlen, sollten Sie das Gespräch beenden. Ein zu niedrig beurkundeter Kaufpreis ist zudem nach § 117 BGB als Scheingeschäft nichtig und kann steuerliche Folgen haben.

Wenn Sie unsicher sind

Holen Sie eine zweite Meinung ein, bevor Sie etwas unterschreiben. Ein im Immobilienrecht erfahrener Rechtsanwalt kann einen Entwurf prüfen, ein unabhängiger Bewerter kann den Marktwert einschätzen. Die Kosten dafür sind gering im Verhältnis zum Wert einer Immobilie. Und wenn ein Ankäufer schon die Bitte um Bedenkzeit übel nimmt, haben Sie die Antwort auf Ihre Frage bereits.