Welche Kosten habe ich als Verkäufer bei einem Immobilienankauf?

Als Verkäufer tragen Sie beim Immobilienankauf meist nur wenige Kosten: die Löschung eigener Grundschulden im Grundbuch, gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie einen Kredit vorzeitig ablösen, und je nach Haltedauer eine Steuer auf den Veräußerungsgewinn. Notar, Grundbucheintragung des Käufers und Grunderwerbsteuer zahlt nach üblicher Vertragsgestaltung der Käufer. Eine Maklerprovision fällt beim direkten Verkauf nicht an. Gebühren, die Ihnen ein Ankäufer selbst in Rechnung stellen will, gehören nicht zu den üblichen Kosten.

Was der Käufer übernimmt

In fast allen Grundstückskaufverträgen ist vereinbart, dass der Käufer die Kosten des Vertrags und seines Vollzugs trägt. Dazu gehören die Notargebühren für die Beurkundung und die Abwicklung, die Kosten des Grundbuchamts für Vormerkung und Eigentumsumschreibung sowie die Grunderwerbsteuer von 5,5 % in Sachsen. Diese Regelung ist üblich, aber nicht gesetzlich zwingend; prüfen Sie sie im Vertragsentwurf.

Bei der Grunderwerbsteuer gibt es eine Besonderheit: Gegenüber dem Finanzamt schulden nach § 13 Nr. 1 GrEStG beide Vertragsparteien die Steuer. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an Sie wenden. Das ist selten, aber ein weiterer Grund, die Zahlungsfähigkeit des Käufers zu prüfen.

Grundschulden löschen lassen

Ist Ihr Haus mit einer Grundschuld belastet, wird diese in der Regel gelöscht, damit der Käufer lastenfrei erwirbt. Die Kosten für die Löschungsbewilligung beim Notar und für die Löschung im Grundbuch tragen üblicherweise Sie, weil die Lastenfreistellung Ihre Aufgabe ist. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und hängen vom Nennbetrag der Grundschuld ab, nicht vom Kaufpreis.

Läuft noch ein Darlehen, wird es aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar holt bei Ihrer Bank die Ablösesumme ein und sorgt dafür, dass der Käufer diesen Teil direkt an die Bank zahlt.

Vorfälligkeitsentschädigung

Lösen Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vor deren Ende ab, kann die Bank nach § 490 Abs. 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie soll den Zinsschaden der Bank ausgleichen und kann je nach Restlaufzeit und Zinsniveau ein spürbarer Betrag sein.

Es gibt Ausnahmen. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechsmonatiger Frist kündigen, ohne Entschädigung. Läuft die Zinsbindung ohnehin in Kürze aus, kann es sinnvoll sein, den Notartermin darauf abzustimmen. Fragen Sie Ihre Bank vor den Verhandlungen nach der genauen Summe, damit Sie den Nettoerlös kennen.

Steuern auf den Gewinn

Haben Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren erworben, ist ein Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Ausgenommen sind Immobilien, die Sie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt haben, oder durchgehend seit dem Kauf.

Bei vermieteten Objekten, also etwa einem Mehrfamilienhaus, greift die Ausnahme für Selbstnutzung nicht. Verkaufen Sie innerhalb weniger Jahre mehrere Objekte, kann außerdem gewerblicher Grundstückshandel vorliegen, mit Folgen für Einkommen- und Gewerbesteuer. Lassen Sie das vor dem Notartermin von einer Steuerberatung prüfen.

Laufende Kosten bis zur Übergabe

Bis zum vereinbarten Übergabetag bleiben Sie für das Haus verantwortlich. Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld bei Eigentumswohnungen und Verbrauchskosten laufen weiter. Im Kaufvertrag wird geregelt, ab welchem Stichtag der Käufer diese Lasten übernimmt; häufig ist das der Tag der Kaufpreiszahlung. Kündigen Sie die Gebäudeversicherung nicht vorzeitig: Sie geht nach § 95 VVG mit dem Eigentum auf den Käufer über, und bis dahin brauchen Sie den Schutz selbst.

Kosten, die Sie selbst wählen

Daneben gibt es Ausgaben, die Sie nicht tragen müssen, die aber sinnvoll sein können: eine unabhängige Werteinschätzung, eine anwaltliche Prüfung des Vertragsentwurfs, ein Energieausweis, falls noch keiner vorliegt. Der Energieausweis ist allerdings Pflicht, sobald Sie das Haus zum Verkauf anbieten; § 80 Abs. 4 GEG verlangt, ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorzulegen.

Was nicht dazugehört

Bewertungsgebühren, Aufnahmegebühren oder Reservierungsentgelte, die ein Ankäufer von Ihnen verlangt, sind keine üblichen Verkaufskosten. Ein Käufer trägt die Kosten seiner eigenen Prüfung selbst. Lehnen Sie solche Forderungen ab, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.