Gehört Ihre Immobilie nicht Ihnen persönlich, sondern einer GmbH oder einer Personengesellschaft, gibt es zwei Wege zum Investor: Beim Asset Deal verkauft die Gesellschaft das Grundstück, beim Share Deal verkaufen Sie die Anteile an der Gesellschaft, und das Grundstück bleibt, wo es ist. Welcher Weg besser ist, entscheidet sich fast nie an der Immobilie, sondern an der Steuer auf Ihrer Seite und an den Risiken, die der Käufer mit der Gesellschaft übernimmt. Vor der ersten Verhandlung sollte deshalb ein Steuerberater beide Varianten für Ihren Fall durchrechnen.

Was beim Asset Deal passiert

Der Asset Deal ist der gewöhnliche Grundstückskauf. Verkäuferin ist die Gesellschaft, der Kaufvertrag wird notariell beurkundet (§ 311b BGB), der Käufer wird ins Grundbuch eingetragen und zahlt Grunderwerbsteuer. Er bekommt genau das Objekt, das im Vertrag steht, und nichts sonst: keine alten Verträge, keine Steuerrisiken der Gesellschaft, keine vergessenen Verbindlichkeiten.

Für die verkaufende Gesellschaft entsteht ein Veräußerungsgewinn. Eine GmbH versteuert ihn grundsätzlich voll mit Körperschaftsteuer und, je nach Lage, Gewerbesteuer. Reine Vermietungsgesellschaften können unter Umständen die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG nutzen, die ist aber an enge Voraussetzungen geknüpft. Das Geld liegt danach in der Gesellschaft. Wollen Sie es privat haben, kommt bei der Ausschüttung noch einmal Steuer hinzu.

Was beim Share Deal passiert

Beim Share Deal wechselt nur der Gesellschafter. Die Gesellschaft bleibt Eigentümerin, im Grundbuch ändert sich nichts. Mietverträge, Darlehen, Versicherungen und Wartungsverträge laufen in der Gesellschaft einfach weiter.

Auf der Verkäuferseite sieht die Steuer anders aus. Halten Sie die GmbH-Anteile privat mit mindestens einem Prozent, ist der Gewinn nach § 17 EStG zu versteuern, im Teileinkünfteverfahren aber nur zu 60 Prozent (§ 3 Nr. 40 EStG). Hält eine andere Kapitalgesellschaft die Anteile, etwa Ihre Holding, bleibt der Gewinn nach § 8b KStG im Ergebnis zu 95 Prozent steuerfrei. Diese Unterschiede sind der eigentliche Grund, warum Verkäufer einen Share Deal vorschlagen.

Die Grunderwerbsteuer ist kein Argument mehr wie früher

Lange galt der Share Deal als Weg, die Grunderwerbsteuer zu umgehen. Seit dem 1. Juli 2021 ist das weitgehend vorbei. Steuer fällt an, wenn innerhalb von zehn Jahren mindestens 90 Prozent der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen (§ 1 Abs. 2a GrEStG für Personengesellschaften, § 1 Abs. 2b für Kapitalgesellschaften) oder sich 90 Prozent in einer Hand vereinigen (§ 1 Abs. 3 GrEStG).

Ein Investor, der ein Mehrfamilienhaus komplett übernehmen will, wird also meist ohnehin Grunderwerbsteuer zahlen, gleich welcher Weg. Konstruktionen, bei denen ein fremder Mitgesellschafter dauerhaft mehr als zehn Prozent behält, gibt es zwar, sie sind für einen privaten Verkäufer eines einzelnen Leipziger Hauses aber selten passend und gehören in die Hände von Fachleuten.

Warum Investoren beim Share Deal genauer hinsehen

Wer Anteile kauft, kauft die ganze Geschichte der Gesellschaft mit: offene Steuerbescheide, Streit mit Mietern, eine Bürgschaft aus dem Jahr 2015, eine laufende Betriebsprüfung. Deshalb fällt die Prüfung umfangreicher aus als beim Grundstückskauf. Neben den Objektunterlagen will der Käufer typischerweise sehen:

  • Gesellschaftsvertrag, Gesellschafterliste und Handelsregisterauszug,
  • Jahresabschlüsse und Steuererklärungen der letzten Jahre,
  • alle Darlehensverträge und Sicherheiten, auch erledigte,
  • Verträge mit Dienstleistern, Verwaltern und Mitarbeitern, falls es welche gibt.

Im Kaufvertrag verlangt er dafür Garantien. Sie versichern zum Beispiel, dass keine weiteren Verbindlichkeiten bestehen, und haften, wenn das nicht stimmt. Das ist der Teil, den Verkäufer oft unterschätzen: Beim Asset Deal ist mit dem Verkauf meist Schluss, beim Share Deal können Garantieansprüche Jahre später noch kommen. Verhandeln Sie Höchstbeträge und Fristen dafür genauso hart wie den Preis.

Auch die Finanzierung des Käufers wird anders. Seine Bank kann sich keine Grundschuld beim Erwerb der Anteile eintragen lassen, sondern muss mit der Gesellschaft verhandeln. Bestehende Darlehen der Gesellschaft enthalten häufig Klauseln für den Fall eines Gesellschafterwechsels. Lesen Sie diese vor dem ersten Gespräch, damit Ihre Bank nicht kündigt, sobald der Vertrag unterschrieben ist.

Wann sich welcher Weg eher eignet

Ein Share Deal liegt nahe, wenn die Gesellschaft schlank ist, praktisch nur diese eine Immobilie hält, sauber dokumentiert ist und Ihr Steuerberater auf Ihrer Seite einen deutlichen Vorteil errechnet. Dann kann sich auch ein Preisabschlag an den Käufer rechnen.

Der Asset Deal ist meist die bessere Wahl, wenn die Gesellschaft mehrere Objekte oder eine lange, unübersichtliche Geschichte hat, wenn Sie nach dem Verkauf keine Garantien mehr tragen wollen oder wenn ein Käufer aus Prinzip nur Grundstücke kauft. Manche Ankäufer arbeiten grundsätzlich so.

Ein ausgedachtes Beispiel mit runden Zahlen soll nur die Denkrichtung zeigen: Bietet ein Investor für das Objekt im Asset Deal 2 Mio. Euro und für die Anteile 1,9 Mio. Euro, lohnt der Share Deal nur, wenn Ihre Steuerersparnis die 100.000 Euro Differenz plus das Garantierisiko übersteigt. Ob das so ist, lässt sich ohne Ihre Zahlen nicht sagen.

Der Ablauf in Kürze

Am Anfang steht die Frage, ob Sie überhaupt Anteile verkaufen können, etwa wenn Mitgesellschafter Vorkaufs- oder Zustimmungsrechte haben. Dann folgen Angebot und Absichtserklärung, die Prüfung durch den Käufer, der Anteilskaufvertrag beim Notar (bei der GmbH nach § 15 GmbHG zwingend) und die neue Gesellschafterliste beim Handelsregister. Wie ein Investor den Wert eines Hauses mit Mietern einschätzt, steht unter Mehrfamilienhaus in Leipzig an einen Investor verkaufen, den allgemeinen Ablauf eines Ankaufs beschreibt Wie funktioniert ein Immobilienankauf?.