Wie verkaufe ich ein Mehrfamilienhaus in Leipzig an einen Investor?

Ein Mehrfamilienhaus verkaufen Sie an einen Investor, indem Sie ihm ein vollständiges Datenpaket zu Mieten, Zustand und Rechtslage vorlegen, eine Besichtigung ermöglichen und auf dieser Grundlage ein Angebot einholen, das anschließend notariell beurkundet wird. Anders als bei einem Einfamilienhaus kaufen Mehrfamilienhäuser fast ausschließlich Kapitalanleger, Bestandshalter und Projektentwickler. Entscheidend für den Preis ist deshalb nicht die Wohnlichkeit, sondern was das Haus nachhaltig an Miete abwirft und welche Kosten in den nächsten Jahren anstehen.

Wer in Leipzig Mehrfamilienhäuser kauft

Leipzig hat einen großen Bestand an Gründerzeit- und Altbauhäusern, viele davon in den Neunziger- und Zweitausenderjahren saniert, andere mit erheblichem Nachholbedarf. Entsprechend breit ist der Käuferkreis. Bestandshalter suchen vollvermietete, solide Häuser mit planbaren Einnahmen. Sanierer interessieren sich für Häuser mit Leerstand oder Modernisierungsstau, weil sie dort Wert schaffen können. Andere Käufer planen, das Haus nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufzuteilen und einzeln zu verkaufen.

Für Sie ist es nützlich zu wissen, in welche Schublade Ihr Haus fällt. Ein Bestandshalter zahlt für Stabilität, ein Sanierer für Potenzial. Wer beides anspricht, bekommt meist die besseren Angebote.

Das Datenpaket: was Investoren sehen wollen

Investoren prüfen ein Mehrfamilienhaus wie ein kleines Unternehmen. Ohne Zahlen gibt es kein ernsthaftes Angebot. Zum Kern gehören:

• eine Mieterliste mit Wohnung, Fläche, Nettokaltmiete, Vorauszahlungen, Mietbeginn und Kaution,
• die Mietverträge selbst, einschließlich Staffel- oder Indexvereinbarungen und Nachträge,
• Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre und eine Übersicht offener Forderungen,
• Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und, wo vorhanden, Baugenehmigungen für Ausbauten,
• der Energieausweis, den Sie Interessenten nach § 80 Abs. 4 GEG spätestens bei der Besichtigung vorlegen müssen,
• Nachweise über Modernisierungen: Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Fenster, mit Jahr und möglichst Rechnung.

Lücken sind nicht schlimm, solange Sie sie offen benennen. Problematisch wird es, wenn ein Käufer selbst entdeckt, dass Mieten nicht mit den Verträgen übereinstimmen. Dann verliert er Vertrauen in alle anderen Angaben.

Was den Preis bestimmt

Grundlage ist die tatsächlich gezahlte Jahresnettokaltmiete. Investoren vergleichen sie mit der Miete, die nach Mietspiegel und unter Beachtung der Kappungsgrenze rechtlich erreichbar wäre, und mit dem, was bei Neuvermietung möglich ist. Liegt die Ist-Miete deutlich darunter, ist das für manche Käufer ein Argument für Potenzial, für andere ein Risiko, weil Erhöhungen Zeit brauchen und Grenzen haben.

Auf der Kostenseite stehen Instandhaltung, nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten und der Investitionsbedarf der nächsten Jahre. Eine alte Heizungsanlage, ein undichtes Dach oder Feuchtigkeit im Keller kosten den Käufer Geld, und er zieht es vom Kaufpreis ab. Leerstand wirkt doppelt: Er fehlt in den Einnahmen und bedeutet oft, dass vor einer Vermietung noch Arbeit nötig ist.

Der Ablauf in drei Phasen

In der ersten Phase sprechen Sie mit wenigen, ausgewählten Käufern und geben ihnen ein Kurzprofil des Hauses ohne Adresse. Wer ernsthaft interessiert ist, unterschreibt auf Wunsch eine Vertraulichkeitserklärung und erhält das vollständige Datenpaket.

In der zweiten Phase folgen Besichtigungen, bei bewohnten Wohnungen nach Absprache mit den Mietern, und die Prüfung der Unterlagen. Am Ende stehen schriftliche Angebote, die Sie vergleichen können. Wie verbindlich solche Angebote sind, erklärt Wie verbindlich ist das Kaufangebot eines Ankäufers?.

In der dritten Phase verhandeln Sie mit dem ausgewählten Käufer den Notarvertrag. Bei Mehrfamilienhäusern geht es dabei oft um Details wie den Stichtag für Mieten und Betriebskosten, die Übertragung der Kautionen und Gewährleistungsfragen.

Steuern und rechtliche Punkte vorab klären

Haben Sie das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, ist ein Veräußerungsgewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG in der Regel steuerpflichtig. Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte verkauft, kann zudem in den gewerblichen Grundstückshandel geraten. Beides sollte Ihre Steuerberatung vor dem Notartermin prüfen.

Liegt das Haus in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, steht im Grundbuch ein Sanierungsvermerk, und der Verkauf bedarf nach § 144 Abs. 2 BauGB einer Genehmigung der Stadt, sofern die Satzung diese Genehmigungspflicht nicht ausschließt, wie es im vereinfachten Sanierungsverfahren möglich ist. Das verlängert den Ablauf, verhindert den Verkauf aber in der Regel nicht. Was mit bestehenden Mietverhältnissen geschieht, beschreibt Was passiert mit den Mietern beim Verkauf?.