Investoren bewerten ein Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau, indem sie den Wert nach der Sanierung schätzen und davon die Kosten aller nötigen Arbeiten, die Zeit bis zur Vollvermietung, ihre Finanzierungskosten und einen Risikoaufschlag abziehen. Der Sanierungsstau senkt den Preis also nicht pauschal, sondern um das, was der Käufer an Geld, Zeit und Unsicherheit einplant. Je genauer Sie den Zustand belegen können, desto weniger muss er für Unbekanntes reservieren.
Was „Sanierungsstau“ für einen Investor bedeutet
Für einen Eigentümer ist Sanierungsstau oft ein Gefühl: Das Haus wirkt alt, irgendwann muss etwas passieren. Ein Investor zerlegt das in einzelne Bauteile mit Lebensdauer und Kosten. Er fragt, wann das Dach zuletzt erneuert wurde, ob die Strang- und Elektroleitungen noch aus der Bauzeit stammen, in welchem Zustand Fassade, Fenster, Balkone und Treppenhaus sind und welche Heizung läuft.
Bei vielen Leipziger Gründerzeithäusern kommen typische Fragen hinzu: Holzbalkendecken und mögliche Schäden durch Feuchtigkeit, Kellerabdichtung, ehemalige Ofenheizungen und nachgerüstete Bäder. Steht das Haus unter Denkmalschutz, braucht jede Veränderung am Gebäude eine Genehmigung nach dem Sächsischen Denkmalschutzgesetz, was die Sanierung verteuern kann; gleichzeitig kann der Käufer erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG nutzen. Für einen Investor ist das beides Teil der Rechnung.
Die Rechnung in groben Zügen
Am Ausgangspunkt steht die Frage, was das Haus nach der Sanierung wert ist. Dafür schätzt der Investor die erreichbare Miete, entweder als Bestandshalter oder als Verkaufserlös, falls er aufteilen und Wohnungen einzeln verkaufen will. Davon zieht er ab:
die Baukosten mit einem Puffer, die Kosten für Planung und Genehmigungen, die Mietausfälle während der Bauzeit, die Finanzierungskosten bis zum Ende der Maßnahme, die Erwerbsnebenkosten mit 5,5 % Grunderwerbsteuer in Sachsen und seinen kalkulierten Gewinn.
Das Ergebnis ist der Preis, den er Ihnen bieten kann. Daraus folgt: Zwei Investoren mit unterschiedlichen Baukostenansätzen oder Zielen kommen bei demselben Haus zu sehr unterschiedlichen Angeboten. Das ist kein Zeichen von Unseriosität, sondern von unterschiedlichen Plänen.
Mieter im sanierungsbedürftigen Haus
Sind die Wohnungen bewohnt, wird die Sanierung komplizierter. Mieter müssen Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB dulden, Modernisierungen nach § 555d BGB grundsätzlich auch, können sich aber auf eine unzumutbare Härte berufen. Eine Modernisierung muss nach § 555c BGB spätestens drei Monate vorher angekündigt werden. Die Miete darf danach nach § 559 BGB erhöht werden, innerhalb gesetzlicher Kappungsgrenzen.
Für den Investor bedeutet ein bewohntes Haus also längere Bauzeiten und begrenzte Mietsteigerungen. Leerstehende Wohnungen sind dagegen einfacher zu sanieren, bringen aber bis dahin keine Einnahmen. Welche Mischung in Ihrem Haus vorliegt, beeinflusst das Angebot erheblich. Was beim Verkauf mit den Mietverträgen geschieht, beschreibt Was passiert mit den Mietern beim Verkauf?.
Was Sie vor Gesprächen mit Investoren tun können
Sie müssen das Haus nicht sanieren, um es gut zu verkaufen. Sie können aber die Unsicherheit verringern. Sammeln Sie alles, was Sie über das Gebäude wissen: Baujahr, frühere Sanierungen mit Jahr und Umfang, Rechnungen, Schornsteinfegerprotokolle, Wartungsnachweise der Heizung. Lassen Sie bei Verdacht auf schwerwiegende Schäden, etwa am Dachstuhl oder an Balkendecken, einen Sachverständigen einen Blick darauf werfen. Ein konkreter Befund kann ein Angebot erhöhen, weil der Käufer nicht mehr das Schlimmste annehmen muss.
Klären Sie außerdem die Rechtslage. Liegt das Haus in einem Sanierungsgebiet, ist der Verkauf nach § 144 Abs. 2 BauGB unter Umständen genehmigungspflichtig, und es können Ausgleichsbeträge nach § 154 BauGB anfallen. Fragen Sie bei der Stadt Leipzig nach, ob und in welcher Höhe ein solcher Betrag bereits feststeht. Ein Käufer wird das ohnehin tun.
Wann ein Verkauf an einen Investor besonders naheliegt
Bei einem Mehrfamilienhaus mit erheblichem Sanierungsbedarf ist der Käuferkreis fast vollständig professionell. Private Kapitalanleger scheuen meist das Bauprojekt, Selbstnutzer kommen bei einem ganzen Haus kaum infrage. Hier ist der Verkauf an einen Investor nicht ein Weg unter vielen, sondern der Normalfall. Umso wichtiger ist es, mehrere Angebote einzuholen und die Annahmen dahinter zu vergleichen.