Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen: vorher renovieren oder so verkaufen, wie es ist?

In den meisten Fällen verkaufen Sie ein sanierungsbedürftiges Haus besser so, wie es ist, und legen den Zustand offen. Eine Sanierung vor dem Verkauf bindet Kapital und Zeit, und Sie treffen dabei Entscheidungen über Grundriss, Ausstattung und Technik, die der Käufer vielleicht anders getroffen hätte. Kleine Arbeiten, die den Gesamteindruck verbessern, können sich lohnen; große Investitionen holen Sie beim Verkaufspreis typischerweise nicht vollständig wieder herein. Unsanierte Häuser kaufen vor allem Menschen, die selbst gestalten wollen, und Ankäufer, die sanieren und weiterverkaufen.

Warum die Vorab-Sanierung selten aufgeht

Wenn Sie vor dem Verkauf sanieren, übernehmen Sie das Risiko, das sonst der Käufer trägt: steigende Baukosten, Verzögerungen bei Handwerkern, Überraschungen hinter der Wand. Gleichzeitig haben Sie die Rolle eines Bauherrn, ohne später selbst in dem Haus zu wohnen. Und Käufer zahlen für eine fertige Sanierung nicht automatisch so viel mehr, wie sie gekostet hat. Wer das Haus kauft, bewertet die neue Küche nach seinem Geschmack, nicht nach Ihrer Rechnung.

Hinzu kommt die Haftungsfrage. Wer kurz vor dem Verkauf saniert, verkauft ein Haus mit frischen Arbeiten, für deren Qualität Käufer ihn eher verantwortlich machen. Ein ehrlich als sanierungsbedürftig verkauftes Haus mit wirksamem Haftungsausschluss ist für Sie oft die ruhigere Lösung. Was dabei rechtlich zu beachten ist, steht unter Haftung für Mängel beim Verkauf an einen Ankäufer.

Was sich trotzdem lohnen kann

Es gibt Arbeiten, die wenig kosten und den Eindruck deutlich verbessern: entrümpeln, reinigen, den Garten in Form bringen, tropfende Wasserhähne reparieren, kaputte Glühbirnen ersetzen. Sie verändern nicht den Wert des Hauses, aber sie verhindern, dass Interessenten vom ersten Eindruck auf einen noch schlechteren Zustand schließen.

Sinnvoll ist auch alles, was Unsicherheit beseitigt. Eine Dachbegehung durch einen Dachdecker, eine Prüfung der Elektrik oder ein Feuchtigkeitsgutachten kosten Geld, liefern aber konkrete Zahlen. Ein Käufer, der weiß, dass der Keller feucht ist und was die Abdichtung kosten würde, zieht diesen Betrag ab. Ein Käufer, der es nicht weiß, zieht einen Sicherheitszuschlag obendrauf ab.

Das Gebäudeenergiegesetz und der Käufer

Viele Eigentümer älterer Leipziger Häuser fragen sich, ob sie vor dem Verkauf energetisch nachrüsten müssen. Der Verkauf selbst löst keine Nachrüstpflicht für Sie aus. Das Gebäudeenergiegesetz knüpft vielmehr bestimmte Pflichten an den Eigentümerwechsel: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, gelten die Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke und die Austauschpflicht für alte Heizkessel erst für den neuen Eigentümer, der sie nach § 47 Abs. 3 und § 73 GEG innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang erfüllen muss. Bei anderen Gebäuden können solche Pflichten schon für Sie gelten; das klärt ein Energieberater. Außerdem muss der Käufer nach § 80 Abs. 4 GEG einen Energieausweis erhalten, den Sie bereitstellen.

Für Ihren Verkauf heißt das: Der Käufer rechnet diese Pflichten in seinen Preis ein, ganz gleich, ob er selbst einziehen oder weiterverkaufen will. Ein Energieausweis mit realistischen Modernisierungsempfehlungen hilft ihm, das einzuschätzen.

Wer unsanierte Häuser kauft

Auf dem freien Markt finden sich Käuferinnen und Käufer, die ein Haus nach eigenen Vorstellungen umbauen wollen und dafür bewusst ein unsaniertes Objekt suchen. Sie brauchen allerdings eine Finanzierung, die Kaufpreis und Sanierung abdeckt, und Banken prüfen das genau. Das kann den Kreis der Interessenten verkleinern und den Verkauf verlängern.

Ankäufer, die Häuser sanieren und weiterverkaufen, sind auf solche Objekte spezialisiert. Sie kalkulieren die Sanierung selbst, oft mit eigenen Handwerkern, und verfügen meist über eigenes Kapital. Ihr Angebot liegt typischerweise unter dem eines Selbstnutzers, der sich in das Haus verliebt hat, dafür sind sie weniger von Bankentscheidungen abhängig. Wie sie rechnen, erklärt Wie viel zahlt ein Immobilienankäufer?.

Den Zustand ehrlich beschreiben

Egal an wen Sie verkaufen: Beschreiben Sie bekannte Mängel konkret und schriftlich. „Renovierungsbedürftig“ allein reicht nicht, wenn Sie wissen, dass das Dach undicht ist oder Schwamm im Gebälk war. Ein Verkäufer, der einen ihm bekannten Mangel verschweigt, kann sich nach § 444 BGB nicht auf einen vereinbarten Haftungsausschluss berufen. Offenheit schützt Sie also auch selbst.