Beim Verkauf einer gebrauchten Immobilie an einen Ankäufer wird die Haftung für Sachmängel üblicherweise im notariellen Vertrag ausgeschlossen, und dieser Ausschluss ist grundsätzlich wirksam. Er schützt Sie aber nicht bei Mängeln, die Sie kannten und verschwiegen haben, und nicht bei Eigenschaften, die Sie ausdrücklich zugesichert haben (§ 444 BGB). Für Sie heißt das: Nennen Sie alle Ihnen bekannten Mängel offen und schriftlich, dann trägt der Käufer das Risiko für das, was weder Sie noch er wussten.

Was ein Sachmangel ist

Nach § 434 BGB ist eine Sache mangelhaft, wenn sie nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Bei Häusern geht es typischerweise um Feuchtigkeit, Schimmel, Hausschwamm, undichte Dächer, Schädlingsbefall, schadhafte Leitungen oder nicht genehmigte Ausbauten. Auch eine im Vertrag genannte Wohnfläche, die nicht stimmt, kann ein Mangel sein.

Was im Vertrag als Beschaffenheit steht, hat besonderes Gewicht. Schreiben Sie dort nichts hinein, was Sie nicht sicher wissen. „Trockener Keller“ ist eine Zusage, „Keller mit Feuchtigkeitsspuren an der Nordwand“ eine Offenlegung.

Der Haftungsausschluss und seine Grenzen

Im Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie steht in aller Regel, dass der Käufer das Objekt im gegenwärtigen Zustand übernimmt und Rechte wegen Sachmängeln ausgeschlossen sind. Zwischen zwei Privatleuten, oder einem privaten Verkäufer und einem gewerblichen Ankäufer, ist das wirksam.

Zwei Ausnahmen bleiben nach § 444 BGB bestehen:

Arglistig verschwiegene Mängel. Wer einen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und ihn verschweigt, obwohl er weiß, dass der Käufer ihn nicht kennt und bei Kenntnis anders entschieden hätte, handelt arglistig. Der Haftungsausschluss gilt dann nicht.

Übernommene Garantien. Haben Sie eine Eigenschaft ausdrücklich garantiert, haften Sie dafür, unabhängig vom Ausschluss.

Für vorsätzliche Pflichtverletzungen haften Sie ohnehin immer. Und bei Mängeln, die erst zwischen Notartermin und Übergabe entstehen, kommt es auf die Regelung im Vertrag an.

Was Sie offenlegen sollten

Eine allgemeine Pflicht, das Haus von sich aus auf alle denkbaren Mängel zu untersuchen, haben Sie nicht. Sie müssen aber ungefragt auf Umstände hinweisen, die Ihnen bekannt sind und die für den Käufer erkennbar von wesentlicher Bedeutung sind. Dazu gehören frühere Wasserschäden, auch wenn sie repariert wurden, Hausschwamm in der Vergangenheit, bekannte Altlasten, Baumängel, über die Sie mit Handwerkern gestritten haben, und Ausbauten ohne Genehmigung.

Bei einem Mangel, den ein Käufer bei einer Besichtigung ohne Weiteres sieht, entfällt die Offenbarungspflicht in der Regel. Darauf sollten Sie sich aber nicht verlassen, wenn der Mangel nur für einen Fachmann erkennbar ist.

Auch rechtliche Umstände können offenbarungspflichtig sein: ein laufender Streit mit Nachbarn über die Grenze, eine behördliche Anordnung, ein bekannter Verdacht auf Altlasten im Boden. Bei vermieteten Objekten gehören bekannte Mietrückstände, Mietminderungen und laufende Verfahren mit Mietern dazu.

Schriftlich ist besser als mündlich. Ein kurzer Zusatz im Vertrag oder eine Anlage mit bekannten Mängeln schafft Klarheit und hilft Ihnen, falls später Streit entsteht.

Was beim Ankäufer anders ist

Ein professioneller Ankäufer besichtigt meist gründlicher als ein Privatkäufer, bringt manchmal Handwerker oder einen Sachverständigen mit und kauft bewusst Häuser mit Mängeln. Das verringert Ihr Risiko, beseitigt es aber nicht. Die Offenbarungspflicht gilt auch gegenüber einem Profi.

Manche Ankäufer werben damit, Häuser „ohne jede Haftung“ zu kaufen. Rechtlich können sie Ihnen nur den üblichen Haftungsausschluss anbieten, den jeder Käufer im notariellen Vertrag vereinbaren kann. Für arglistig verschwiegene Mängel bleibt die Haftung bestehen, da hilft keine Klausel. Ein solches Versprechen ist deshalb kein Vorteil gegenüber anderen Käufern, sondern eine Selbstverständlichkeit.

Fristen

Wurde die Mängelhaftung nicht wirksam ausgeschlossen, verjähren Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre nach der Übergabe. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt nach § 438 Abs. 3 BGB die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis (§§ 195, 199 BGB), bei Bauwerken jedoch nicht vor Ablauf der Fünfjahresfrist. Eine Offenlegung vor dem Notartermin ist damit die sicherste Absicherung, die Sie selbst in der Hand haben.