Ein Immobilienankäufer zahlt so viel, wie seine eigene Rechnung hergibt: Er geht vom Wert aus, den er nach seinem Plan mit der Immobilie erzielen kann, und zieht davon seine Kosten, sein Risiko und seinen Gewinn ab. Das Ergebnis liegt typischerweise unter dem Preis, den ein Selbstnutzer am Markt zahlen würde. Wie groß der Abstand ist, lässt sich nicht pauschal sagen; er hängt davon ab, wie viel Arbeit, Kapital und Unsicherheit der Käufer in Ihrem Objekt sieht.
Die Rechnung des Sanierers und Weiterverkäufers
Wer ein Haus kauft, um es zu modernisieren und wieder zu verkaufen, rechnet rückwärts. Am Anfang steht der Preis, den er nach der Sanierung erwartet. Davon zieht er ab:
- die Bau- und Sanierungskosten einschließlich eines Puffers für Überraschungen,
- Nebenkosten des Erwerbs, also Grunderwerbsteuer (in Sachsen 5,5 %), Notar und Grundbuch,
- Finanzierungskosten für die Zeit bis zum Weiterverkauf,
- Kosten für den späteren Verkauf,
- und schließlich einen Gewinn, der das unternehmerische Risiko abdeckt.
Was übrig bleibt, ist der Höchstpreis, den er Ihnen zahlen kann. Bewerter nennen dieses Vorgehen Residualwertverfahren. Daraus folgt eine einfache Erkenntnis: Je höher der Sanierer die Baukosten einschätzt, desto niedriger wird sein Angebot. Ein Gutachten oder aktuelle Handwerkerangebote, die zeigen, dass ein Schaden kleiner ist als befürchtet, können sich deshalb direkt im Preis niederschlagen.
Die Rechnung des Bestandshalters
Ein Investor, der ein vermietetes Haus behalten will, interessiert sich vor allem für die Mieten. Er schaut auf die tatsächliche Jahresnettokaltmiete, auf die Bewirtschaftungskosten und darauf, ob und wann sich die Mieten rechtlich zulässig an das örtliche Niveau heranführen lassen. Für Leipzig gelten dabei der qualifizierte Mietspiegel und die Kappungsgrenze; Stand und Geltungsbereich der Mietpreisregeln sollten Sie im Einzelfall aktuell prüfen.
Aus diesen Zahlen ergibt sich eine Rendite, die der Investor mit anderen Anlagen und mit seinen Finanzierungskosten vergleicht. Steigen die Zinsen, sinkt der Preis, den er für dieselbe Miete zahlen kann. Das erklärt, warum Ankaufsangebote für vermietete Objekte nicht nur vom Haus, sondern auch vom Zinsumfeld abhängen.
Was den Abstand zum Marktwert vergrößert
Unsicherheit ist der größte Preistreiber nach unten. Fehlen Baupläne, ist der Zustand der Leitungen unbekannt, gibt es Streit mit Mietern oder in der Eigentümergemeinschaft, preist der Käufer das Schlimmste ein. Auch Rechtsfragen wirken so: ein Wohnrecht im Grundbuch, ein ungenehmigter Dachausbau oder eine Lage im Sanierungsgebiet, in dem bestimmte Vorhaben nach § 144 BauGB genehmigungspflichtig sind.
Dazu kommt der Faktor Zeit. Ein Käufer, der Ihnen einen sehr kurzen Ablauf zusagt, trägt ein höheres Risiko, weil er weniger prüfen kann, und lässt sich das in der Regel bezahlen.
Was den Abstand verkleinert
Vollständige Unterlagen, belegbare Mieten, nachgewiesene Modernisierungen und ein bezugsfreier Zustand machen das Objekt für mehr Käufer interessant. Bei einem Mehrfamilienhaus kann es helfen, wenn Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre ordentlich vorliegen und keine Rückstände bestehen.
Den stärksten Effekt hat aber Wettbewerb. Ein einzelnes Angebot können Sie kaum einordnen. Zwei oder drei Angebote von Käufern mit unterschiedlicher Strategie zeigen Ihnen, wo der realistische Rahmen liegt.
Warum Online-Preisrechner wenig helfen
Viele Ankaufsportale zeigen nach wenigen Klicks eine Preisspanne. Diese Zahlen entstehen aus Durchschnittswerten für Lage, Fläche und Baujahr. Den Zustand Ihres Hauses, die konkreten Mietverträge oder eine Dachsanierung von vor drei Jahren kennen sie nicht. Für einen ersten Eindruck mag das genügen, als Maßstab für ein Ankaufsangebot taugt es nicht, und eine hohe Spanne im Rechner ist keine Zusage, dass jemand diesen Preis zahlt.
So prüfen Sie ein Angebot
Vergleichen Sie das Angebot nicht mit einer Wunschzahl, sondern mit einem fundiert ermittelten Marktwert. Bitten Sie den Ankäufer, seine Rechnung zu erläutern, zumindest grob: Welche Sanierungskosten setzt er an, welche Miete, welche Annahmen? Ein seriöser Käufer kann das, ohne seine gesamte Kalkulation offenzulegen.
Achten Sie außerdem darauf, ob das Angebot unter Vorbehalt steht, etwa „vorbehaltlich Besichtigung“ oder „vorbehaltlich Prüfung der Unterlagen“. Solche Angebote sind Einstiegspreise. Erst ein Angebot nach Besichtigung und Unterlagenprüfung ist eine belastbare Grundlage. Warum auch dieses bis zum Notartermin nicht bindet, steht unter Wie verbindlich ist ein Kaufangebot?.