Was passiert mit den Mietern, wenn ich ein vermietetes Mehrfamilienhaus an einen Investor verkaufe?

Die Mieter bleiben, wie sie sind: Mit dem Eigentumswechsel im Grundbuch tritt der Käufer nach § 566 BGB in alle bestehenden Mietverträge ein, zu denselben Bedingungen. Der Grundsatz heißt „Kauf bricht nicht Miete“. Kündigungsschutz, vereinbarte Miete und Kaution gehen mit über, und der Verkauf allein gibt dem neuen Eigentümer kein Recht zur Kündigung. Für Sie als Verkäufer bedeutet das vor allem Organisationsarbeit: Kautionen übergeben, Betriebskosten abgrenzen und die Mieter über den Wechsel informieren.

Wann genau der Wechsel stattfindet

Maßgeblich ist nicht der Notartermin, sondern die Eintragung des Käufers im Grundbuch. Bis dahin sind Sie Vermieter, rechtlich und gegenüber den Mietern. Im Kaufvertrag wird aber meist ein früherer Stichtag vereinbart, zu dem Nutzen und Lasten übergehen, häufig der Tag der Kaufpreiszahlung. Ab dann stehen die Mieten im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Käufer diesem zu.

Für die Mieter ist diese interne Abrede zunächst unsichtbar. Damit niemand an den Falschen zahlt, schreiben Verkäufer und Käufer am besten gemeinsam an alle Mieter, nennen den Stichtag und das neue Konto. Ein gemeinsames Schreiben verhindert, dass Mieter an der Echtheit zweifeln.

Kautionen richtig übergeben

Nach § 566a BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus geleisteten Mietsicherheiten ein. Kann er die Kaution bei Mietende nicht zurückzahlen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückgewähr verpflichtet. Sie haben also ein eigenes Interesse daran, dass die Kautionen sauber übergehen.

Legen Sie dem Käufer eine Aufstellung aller Kautionen vor, mit Art der Sicherheit, Betrag und Anlageform. Barkautionen sollten nach § 551 Abs. 3 BGB getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt sein. Im Kaufvertrag wird dann geregelt, dass die Guthaben oder Bürgschaften zum Stichtag übertragen werden.

Betriebskosten über den Stichtag hinaus

Der Wechsel fällt selten auf das Ende eines Abrechnungszeitraums. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass für einen laufenden Abrechnungszeitraum grundsätzlich derjenige gegenüber dem Mieter abrechnet, der bei dessen Ende Vermieter ist. Zwischen Ihnen und dem Käufer muss daher im Vertrag geregelt sein, wer welche Vorauszahlungen erhalten und welche Kosten getragen hat und wie ausgeglichen wird. Übergeben Sie dem Käufer dafür Ihre Belege und Zählerstände zum Stichtag.

Was ein Investor nach dem Kauf darf und was nicht

Er darf die Miete nach den allgemeinen Regeln erhöhen: bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB, begrenzt durch die Kappungsgrenze, oder nach einer Modernisierung über § 559 BGB. Für Leipzig gelten dabei Sonderregeln für angespannte Wohnungsmärkte; den aktuellen Stand der sächsischen Verordnungen sollten Sie im Einzelfall prüfen.

Er darf nicht wegen des Kaufs kündigen. Eine Eigenbedarfskündigung ist möglich, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen; eine GmbH als Käufer kann allerdings keinen Eigenbedarf geltend machen, weil sie nicht selbst wohnt. Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist an enge Voraussetzungen geknüpft und ausdrücklich ausgeschlossen, wenn der Vermieter nur eine höhere Miete erzielen will.

Teilt der Käufer das Haus später in Eigentumswohnungen auf und verkauft vermietete Wohnungen einzeln, bekommen die Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB, und für Eigenbedarfskündigungen gilt eine Sperrfrist nach § 577a BGB. Darauf haben Sie als Verkäufer keinen Einfluss mehr, aber es lohnt sich, das in Gesprächen mit besorgten Mietern zu wissen.

Mit Mietern über den Verkauf sprechen

Sie müssen Mieter nicht vorab informieren, dass Sie verkaufen wollen. Spätestens bei Besichtigungen erfahren sie es ohnehin. Besichtigungen in den Wohnungen müssen mit angemessener Vorankündigung abgestimmt werden. Mieter dürfen sie bei einem Verkauf nicht grundlos verweigern, müssen aber auch keine beliebig häufigen Termine hinnehmen.

Es spricht viel dafür, offen und früh zu sagen, was sich ändert und was nicht. Mieter, die wissen, dass ihr Vertrag unverändert weiterläuft, sind bei Besichtigungen kooperativer. Und ein Investor, der ein Haus mit entspanntem Verhältnis zu den Mietern übernimmt, hat weniger Grund für Risikoabschläge.