Eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen Sie in der Regel an einen Kapitalanleger, also an jemanden, der die Wohnung mit dem bestehenden Mietvertrag übernimmt und die Miete als Einnahme sieht. Selbstnutzer kommen nur infrage, wenn sie bereit sind, lange auf einen Einzug zu warten, denn eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist an enge Voraussetzungen und Fristen gebunden. Eine dritte, oft übersehene Möglichkeit ist der Mieter selbst. Welcher Weg am meisten bringt, hängt vor allem davon ab, wie hoch die aktuelle Miete im Verhältnis zum Leipziger Mietniveau ist.
Drei mögliche Käufer
Der Kapitalanleger rechnet mit der tatsächlichen Miete. Eine Wohnung mit marktgerechter Miete und solidem Mieter ist für ihn attraktiv. Liegt die Miete weit unter dem Mietspiegel, sinkt sein Preis, weil Erhöhungen nach § 558 BGB nur schrittweise und innerhalb der Kappungsgrenze möglich sind.
Der Selbstnutzer zahlt oft mehr für eine Wohnung, aber nur, wenn er sie auch beziehen kann. Bei einer vermieteten Wohnung muss er nach dem Kauf Eigenbedarf geltend machen, die Kündigungsfrist nach § 573c BGB abwarten und mit Widerspruch rechnen. Wurde die Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, gilt zusätzlich die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB von mindestens drei Jahren; die Länder können sie für angespannte Märkte per Verordnung verlängern. Für viele Selbstnutzer ist das zu unsicher.
Der Mieter kennt die Wohnung, muss nicht umziehen und hat ein echtes Eigeninteresse. Fragen Sie ihn, bevor Sie anderweitig verkaufen. Das kostet nichts und erspart Ihnen im besten Fall den gesamten Vermarktungsprozess.
Das Vorkaufsrecht des Mieters
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter nach § 577 BGB nur in einer bestimmten Konstellation: wenn an seiner Wohnung nach der Überlassung an ihn Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll und Sie die Wohnung an einen Dritten verkaufen. Dann müssen Sie ihm den Inhalt des Kaufvertrags mitteilen, und er kann innerhalb von zwei Monaten zu denselben Bedingungen in den Vertrag eintreten.
Für den Käufer ist das ein Unsicherheitsfaktor, weil er bis zum Ablauf der Frist nicht weiß, ob er die Wohnung bekommt. Der Notar baut deshalb eine entsprechende Regelung in den Vertrag ein. Bestand das Wohnungseigentum schon, als der Mieter einzog, gibt es kein gesetzliches Vorkaufsrecht. Ein Blick in das Grundbuch und auf das Datum der Teilungserklärung klärt das.
Was Käufer zur Eigentümergemeinschaft wissen wollen
Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einem ganzen Haus mit. Käufer, ob Anleger oder Ankäufer, prüfen deshalb nicht nur die Wohnung, sondern auch die Gemeinschaft. Halten Sie bereit: die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und Angaben zur Höhe der Erhaltungsrücklage.
Besonders aufmerksam lesen Käufer beschlossene, aber noch nicht bezahlte Maßnahmen. Wird im nächsten Jahr das Dach saniert und per Sonderumlage finanziert, wirkt sich das auf den Preis aus. Im Kaufvertrag sollte klar geregelt sein, wer bereits beschlossene Sonderumlagen trägt.
Leer verkaufen statt vermietet?
Manche Eigentümer überlegen, das Mietverhältnis vor dem Verkauf zu beenden, um an Selbstnutzer verkaufen zu können. Eine Kündigung, um die Wohnung leer verkaufen zu können, ist als Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nur zulässig, wenn Ihnen ohne sie erhebliche Nachteile entstünden. Dass der Erlös ohne Mieter etwas höher wäre, reicht dafür nicht. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, ist die Berufung auf den beabsichtigten Verkauf sogar ausdrücklich ausgeschlossen. Möglich ist dagegen ein einvernehmlicher Mietaufhebungsvertrag, oft gegen eine Zahlung an den Mieter. Ob sich das rechnet, hängt davon ab, wie groß der Preisunterschied zwischen vermietetem und freiem Verkauf in Ihrem Fall ist.
Und der Direktankauf?
Für eine vermietete Wohnung mit niedriger Miete, einem schwierigen Mietverhältnis oder einer Eigentümergemeinschaft mit hohem Sanierungsbedarf ist der Kreis interessierter Kapitalanleger klein. Dann kann ein Ankäufer, der solche Wohnungen gezielt sucht, eine realistische Option sein. Wie sich das gegenüber einem Verkauf am Markt abwägen lässt, beschreibt Direktankauf oder Verkauf am Markt.