Ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht oder Nießbrauch dürfen Sie verkaufen, ohne dass der Berechtigte zustimmen muss. Das Recht bleibt aber im Grundbuch stehen und geht mit dem Haus auf den Käufer über, der deshalb deutlich weniger zahlt oder ganz abwinkt. Es gibt drei Wege: das Haus mit dem Recht verkaufen, das Recht vorher gegen eine Abfindung löschen lassen oder abwarten. Welcher Weg sinnvoll ist, hängt vom Alter und von den Wünschen des Berechtigten ab, und von der Frage, wer ein belastetes Haus überhaupt kauft.

Die RT Capital GmbH kauft Häuser und Wohnungen in Leipzig und Umland und prüft dabei auch Objekte mit Rechten Dritter im Grundbuch. Diese Seite erklärt die Zusammenhänge unabhängig davon, an wen Sie verkaufen. Planen Sie, selbst nach dem Verkauf im Haus zu bleiben, lesen Sie zuerst Haus verkaufen und wohnen bleiben.

Die typischen Ausgangslagen

Hinter der Suche nach einem Verkauf mit Wohnrecht stehen meist diese Fälle:

  • Die Eltern haben das Haus an ein Kind übertragen und sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vorbehalten. Jetzt soll das Haus verkauft werden, etwa weil die Eltern ins Pflegeheim ziehen oder das Kind das Geld braucht.
  • Nach einem Erbfall hat der überlebende Ehepartner ein Wohnrecht, die Kinder sind Eigentümer.
  • Ein Haus wurde mit einem Wohnrecht für eine dritte Person gekauft, die bis heute dort lebt.
  • Sie wollen ein Haus kaufen, an dem ein Recht eingetragen ist, und fragen sich, was das bedeutet.

In allen Fällen gilt: Eigentum und Nutzung sind getrennt. Der Eigentümer darf verkaufen, der Berechtigte darf weiter wohnen.

Wohnrecht und Nießbrauch: der Unterschied für den Käufer

Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) Nießbrauch (§ 1030 BGB)
Was der Berechtigte darf das Haus oder Teile davon bewohnen das Haus nutzen, bewohnen oder vermieten
Vermietung für die belasteten Räume nur, wenn die Überlassung gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 BGB) erlaubt, die Mieten stehen dem Berechtigten zu
Laufende Kosten nach Vereinbarung, oft Verbrauchskosten beim Berechtigten Berechtigter trägt die gewöhnliche Unterhaltung und die öffentlichen Lasten (§§ 1041, 1047 BGB), soweit nicht anders vereinbart
Übertragbar nein (§ 1092 BGB) nein (§ 1059 BGB)
Ende mit dem Tod des Berechtigten oder durch Löschung mit dem Tod des Berechtigten (§ 1061 BGB) oder durch Löschung
Wirkung auf den Käufer er kann den belasteten Teil nicht nutzen er erhält bis zum Ende des Rechts praktisch keinen Ertrag

Was genau vereinbart ist, steht in der Eintragungsbewilligung, auf die das Grundbuch in Abteilung II verweist. Lassen Sie sich diese Urkunde vom Grundbuchamt oder Notar geben, bevor Sie mit Käufern sprechen. Bei einem Wohnrecht an nur einer Wohnung im Haus ist die Lage für Käufer ganz anders als bei einem Wohnrecht am gesamten Gebäude.

Weg 1: das Haus mit dem Recht verkaufen

Der Käufer übernimmt das Recht. Für ihn ist das Haus eine Investition, deren Ertrag erst in der Zukunft beginnt, und zwar zu einem Zeitpunkt, den niemand kennt.

Wer solche Häuser kauft

Selbstnutzer fallen fast immer weg, weil sie nicht einziehen können. Banken finanzieren den Kauf eines belasteten Hauses nur zurückhaltend, weil ein vorrangiges Wohnrecht ihre Grundschuld entwertet. Übrig bleiben Käufer, die mit Eigenkapital kaufen und lange Zeiträume aushalten: private Investoren, Familienangehörige, gelegentlich Nachbarn und Ankäufer, die solche Fälle gezielt prüfen.

Wie der Preis entsteht

Bewerter ermitteln den Wert eines Wohnrechts aus dem jährlichen Nutzungswert und der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten, die sich aus der Sterbetafel des Statistischen Bundesamts ablesen lässt. Der abgezinste Wert dieser Nutzung wird vom Wert des unbelasteten Hauses abgezogen. Ein Käufer zieht zusätzlich einen Abschlag für die Unsicherheit ab, denn die tatsächliche Lebensdauer kann viel länger sein als der Durchschnitt.

Beispiel mit frei gewählten Zahlen, nur zur Veranschaulichung: Ein unbelastetes Haus wäre 300.000 € wert. Die Berechtigte bewohnt es allein, der Nutzungswert liegt bei 800 € im Monat, also 9.600 € im Jahr. Bei einer angenommenen Restlaufzeit von zehn Jahren und einem Zinssatz von drei Prozent ergibt sich ein Barwert des Rechts von rund 82.000 €. Rechnerisch bliebe ein Wert von rund 218.000 €. Ein Käufer, der das Risiko einer längeren Laufzeit, die fehlende Finanzierbarkeit und die eigenen Kosten einpreist, wird darunter bieten.

Die Rechnung zeigt, warum der Abschlag bei jungen Berechtigten so groß ist: Bei zwanzig oder dreißig Jahren Restlaufzeit macht das Recht einen Großteil des Hauswerts aus.

Weg 2: das Recht vor dem Verkauf löschen lassen

Ein im Grundbuch eingetragenes Recht wird gelöscht, wenn der Berechtigte die Löschung bewilligt (§ 19 GBO). Die Bewilligung muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO), in der Praxis beim Notar. Danach verkaufen Sie ein unbelastetes Haus, und der Kreis der Käufer wird viel größer.

Der Berechtigte muss dem nicht zustimmen. Oft gelingt es, wenn er im Gegenzug etwas erhält:

  1. Abfindung aus dem Kaufpreis. Der Berechtigte erhält einen Teil des Erlöses. Der Notar kann das so gestalten, dass die Zahlung Zug um Zug mit der Löschung erfolgt.
  2. Ersatzwohnung. Der Berechtigte zieht in eine kleinere, barrierefreie Wohnung, deren Miete aus dem Erlös gezahlt oder für die ein neues Wohnrecht bestellt wird.
  3. Leibrente oder laufende Zahlung. Statt eines Einmalbetrags gibt es monatliche Zahlungen, die vertraglich abgesichert werden sollten.

Zieht der Berechtigte ins Pflegeheim, erlischt das Wohnrecht nach der Rechtsprechung nicht von selbst. Ein Verzicht kann Folgen haben, die über den Verkauf hinausgehen: Bezieht der Berechtigte Sozialhilfe oder wird er sie absehbar brauchen, kann ein unentgeltlicher Verzicht eine Rückforderung oder einen Anspruch des Sozialamts auslösen. Lassen Sie solche Fälle vorab von einem Notar oder Fachanwalt prüfen.

Weg 3: abwarten

Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Recht. Gelöscht wird es dann auf Antrag, in der Regel mit Vorlage der Sterbeurkunde, je nach Eintragung unter Umständen erst nach Ablauf einer Frist. Ab diesem Zeitpunkt können Sie das Haus unbelastet verkaufen. Abwarten ist oft die finanziell beste, aber persönlich schwierigste Lösung. Und es setzt voraus, dass Sie Kosten des Hauses, die bei Ihnen als Eigentümer liegen, bis dahin tragen können.

Ablauf beim Verkauf eines belasteten Hauses

  1. Grundbuch und Bewilligung lesen. Welches Recht ist eingetragen, an welchen Räumen, mit welchen Kostenregeln, an welcher Rangstelle?
  2. Mit dem Berechtigten sprechen. Früh und offen. Ohne seine Mitwirkung sind Besichtigungen kaum möglich, und eine Löschung gibt es nur mit ihm.
  3. Ziel festlegen. Verkauf mit Recht, Löschung gegen Abfindung oder Verkauf zu einem späteren Zeitpunkt.
  4. Wert ermitteln lassen. Einmal mit, einmal ohne Recht. Erst die Differenz zeigt, wie viel eine Löschung wert ist.
  5. Käufer ansprechen. Bei einem Verkauf mit Recht vor allem Käufer, die ohne Finanzierungsvorbehalt kaufen können und den Fall kennen.
  6. Notarvertrag. Er regelt, dass das Recht bestehen bleibt oder Zug um Zug gelöscht wird, und wie eine Abfindung gezahlt wird.

Typische Fehler

  • Den Berechtigten übergehen. Wer verkauft, ohne mit der Mutter oder dem Vater zu sprechen, riskiert nicht nur Streit. Er macht das Haus auch praktisch unverkäuflich, weil Käufer es sehen wollen.
  • Das Recht falsch einschätzen. „Nur ein Wohnrecht für eine Wohnung“ ist für einen Käufer etwas anderes als ein Nießbrauch am ganzen Haus. Lesen Sie die Urkunde.
  • Den Preis eines unbelasteten Hauses erwarten. Ein Käufer, der jahrelang keinen Ertrag hat, kann nicht denselben Preis zahlen. Rechnen Sie mit einer Spanne, nicht mit einer Zahl.
  • Steuern übersehen. Wurde das Haus übertragen und wird es innerhalb von zehn Jahren nach der eigenen Anschaffung verkauft, kann § 23 EStG greifen. Bei Schenkungen tritt der Beschenkte in die Frist des Schenkers ein. Klären Sie das vor dem Notartermin.

Ob ein Direktankauf für ein belastetes Haus sinnvoller ist als die Suche nach einem privaten Käufer, hängt von der Zahl der Interessenten ab, die Sie erreichen. Eine Entscheidungshilfe bietet Direktankauf oder Verkauf am Markt; wie Ankäufer allgemein rechnen, zeigt Wie viel zahlt ein Immobilienankäufer?. Wer statt eines Verkaufs einen Teil des Hauses zu Geld machen will, findet die Unterschiede unter Teilverkauf oder Komplettverkauf.