Beim Komplettverkauf an einen Ankäufer geben Sie die ganze Immobilie ab und erhalten den vollen Kaufpreis; danach haben Sie mit dem Haus nichts mehr zu tun. Beim Teilverkauf verkaufen Sie nur einen Anteil, behalten über ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht das Recht, weiter darin zu wohnen, und zahlen dem Käufer dafür ein laufendes Nutzungsentgelt. Der Teilverkauf richtet sich vor allem an ältere Eigentümer, die Geld aus ihrem Haus brauchen, aber nicht ausziehen wollen. Er ist ein langfristiges Vertragsverhältnis mit eigenen Kosten, kein schneller Verkauf.
Wie der Teilverkauf rechtlich aufgebaut ist
Ein Teilverkaufsanbieter erwirbt einen Miteigentumsanteil an Ihrem Grundstück, etwa ein Viertel oder die Hälfte. Rechtlich entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. und § 1008 BGB. Gleichzeitig wird für Sie ein Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB am verkauften Anteil eingetragen. Dadurch dürfen Sie das ganze Haus weiter nutzen, als gehöre es Ihnen allein.
Für die Nutzung des verkauften Anteils zahlen Sie dem Anbieter ein monatliches Entgelt. Wie hoch es ist, wie es sich im Lauf der Jahre verändern darf und ob es an einen Index gebunden ist, steht im Vertrag. Hinzu kommen meist Regelungen für den späteren Gesamtverkauf: Wann darf er stattfinden, wer organisiert ihn, und welche Gebühr erhält der Anbieter dafür?
Wie der Komplettverkauf aufgebaut ist
Beim Verkauf an einen Ankäufer gibt es keine dauerhafte Verbindung. Der Ankäufer zahlt den Kaufpreis, Sie übergeben das Haus, und damit endet das Verhältnis. Wollen Sie im Haus bleiben, lässt sich das mit einem Mietvertrag oder einem Wohnrecht verbinden; diese Variante beschreibt Verkaufen und wohnen bleiben.
Der Preis liegt typischerweise unter dem Marktwert, weil der Ankäufer seine Kosten und seinen Gewinn einkalkuliert. Dafür haben Sie Klarheit: eine Zahl, ein Notartermin, keine laufenden Zahlungen danach.
Die wichtigsten Unterschiede
Beim Teilverkauf behalten Sie einen Teil des Eigentums und damit auch einen Teil der Wertentwicklung. Sie wohnen weiter, ohne Mieter zu sein, tragen aber laufende Kosten für das Nutzungsentgelt und je nach Vertrag einen großen Teil der Instandhaltung. Sie sind über Jahre an einen Vertragspartner gebunden, und dessen wirtschaftliche Stabilität spielt für Sie eine Rolle. Beim späteren Verkauf des ganzen Hauses fallen in der Regel weitere vertraglich vereinbarte Gebühren an.
Beim Komplettverkauf gibt es diese Bindung nicht. Sie erhalten den Kaufpreis für das ganze Haus und tragen danach kein Risiko mehr für Dach, Heizung oder Wertentwicklung. Dafür verzichten Sie auf jede spätere Wertsteigerung, und wenn Sie bleiben wollen, sind Sie Mieter oder Wohnungsberechtigter mit den Rechten, die Ihr Vertrag Ihnen gibt.
Fragen, die Sie sich vor der Entscheidung stellen sollten
Wie lange wollen Sie realistisch noch im Haus wohnen? Je länger, desto mehr fallen beim Teilverkauf die laufenden Entgelte ins Gewicht.
Brauchen Sie einen größeren Betrag einmalig oder ein dauerhaftes Einkommen? Beide Modelle liefern einmalig Geld. Ob das reicht, hängt von Ihren Plänen ab.
Wer soll das Haus später erben? Beim Teilverkauf erben Ihre Angehörigen den verbliebenen Anteil, zusammen mit einem Miteigentümer, den sie sich nicht ausgesucht haben. Beim Komplettverkauf erben sie Geld oder das, was davon übrig ist.
Können Sie die Instandhaltung weiter tragen? Wenn nicht, ist ein Modell, in dem Sie als Nießbraucher für Reparaturen aufkommen, möglicherweise das falsche.
Vergleichen mit konkreten Zahlen
Beide Modelle lassen sich nur mit den Zahlen aus einem konkreten Angebot fair vergleichen. Lassen Sie sich beim Teilverkauf vollständig aufschlüsseln: Kaufpreis für den Anteil, Nutzungsentgelt, mögliche Anpassungen, Kosten für Gutachten, Notar und Grundbuch, Gebühren beim Gesamtverkauf. Rechnen Sie das über die Jahre hoch, die Sie im Haus bleiben wollen.
Stellen Sie dem den Erlös eines Komplettverkaufs gegenüber, gegebenenfalls abzüglich der Miete, wenn Sie bleiben möchten. Lassen Sie sich bei einer so langfristigen Entscheidung unabhängig beraten, etwa durch eine Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt, und lassen Sie den Marktwert von jemandem einschätzen, der weder Ihren Anteil noch Ihr Haus kaufen will.