Ja, das ist möglich. Beim sogenannten Sale and Lease Back verkaufen Sie Ihr Haus und mieten es gleichzeitig vom Käufer zurück; alternativ lassen Sie sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch im Grundbuch eintragen. Sie erhalten den Kaufpreis und wohnen weiter in Ihren Räumen. Entscheidend ist, wie gut Ihr Bleiberecht abgesichert ist: Ein einfacher Mietvertrag schützt Sie weniger als ein Recht im Grundbuch an der richtigen Rangstelle, und der Käufer preist jede Form des Bleibens in sein Angebot ein.
Drei Wege, im Haus zu bleiben
Mietvertrag. Sie werden Mieter in Ihrem bisherigen Haus. Es gilt das normale Wohnraummietrecht mit Kündigungsschutz. Die Miete sollte im Vertrag festgelegt sein, und künftige Erhöhungen richten sich nach §§ 557 ff. BGB oder nach einer vereinbarten Staffel- oder Indexmiete. Der Vorteil: Der Käufer erhält laufende Einnahmen und zahlt deshalb in der Regel mehr als bei einem Wohnrecht.
Wohnrecht. Ein dingliches Wohnrecht nach § 1093 BGB berechtigt Sie, das Haus oder Teile davon zu bewohnen, häufig lebenslang. Es wird im Grundbuch eingetragen und wirkt gegenüber jedem späteren Eigentümer. Ob Sie dafür ein Entgelt zahlen, regelt der Vertrag; unentgeltliche Wohnrechte mindern den Kaufpreis erheblich.
Nießbrauch. Ein Nießbrauch nach §§ 1030 ff. BGB geht weiter als ein Wohnrecht: Sie dürfen das Haus nutzen und auch vermieten und tragen dafür in der Regel die gewöhnlichen Lasten. Beim Verkauf eines ganzen Hauses ist er seltener, beim Teilverkauf ist er das übliche Modell.
Das Risiko beim reinen Mietvertrag
Ein Mietvertrag geht bei einem späteren Weiterverkauf nach § 566 BGB auf den neuen Eigentümer über. Kündigen kann der Eigentümer aber aus den gesetzlichen Gründen, vor allem wegen Eigenbedarfs. Ist der Käufer eine natürliche Person oder verkauft eine Gesellschaft das Haus später an eine, kann eine Eigenbedarfskündigung in einigen Jahren ein reales Thema werden.
Sie können sich dagegen absichern, indem die Eigenbedarfskündigung vertraglich ausgeschlossen wird, befristet oder auf Lebenszeit. Wird dieser Ausschluss in einem gesonderten privatschriftlichen Mietvertrag vereinbart, kann es Streit darüber geben, ob er wirksam ist und ob er einen späteren Erwerber bindet. Am sichersten ist es, den Mietvertrag mit allen Sonderabreden zum Bestandteil des notariellen Kaufvertrags zu machen, weil Absprachen, die mit dem Grundstückskauf eine Einheit bilden, nach § 311b Abs. 1 BGB ohnehin der Beurkundung bedürfen.
Rangstelle im Grundbuch
Wenn Sie ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vereinbaren, kommt es auf die Rangstelle an. Finanziert der Käufer den Kauf über eine Bank, will diese ihre Grundschuld möglichst an erster Stelle. Steht Ihr Wohnrecht hinter der Grundschuld und kommt es später zu einer Zwangsversteigerung, kann es erlöschen, weil nach dem Zwangsversteigerungsgesetz nachrangige Rechte im Regelfall nicht bestehen bleiben.
Achten Sie deshalb darauf, dass Ihr Recht im Vertrag ausdrücklich an erster Rangstelle vorgesehen ist, und lassen Sie sich vom Notar erklären, was das in Ihrem Fall bedeutet. Ein Käufer, der diese Rangstelle nicht akzeptieren will, sagt Ihnen damit etwas über seine Finanzierung.
Rückkaufoptionen
Manche Angebote enthalten das Versprechen, das Haus später zurückkaufen zu können. Ein solches Rückkaufrecht ist nur dann etwas wert, wenn es notariell vereinbart ist, einen klaren Preis oder eine klare Preisformel enthält und durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert wird. Ein mündliches oder nur privatschriftliches Versprechen ist nach § 311b Abs. 1 BGB unwirksam.
Wie sich das Bleiben auf den Preis auswirkt
Ein Investor, der ein Haus mit Bleiberecht des Verkäufers kauft, kann es nicht frei nutzen und nicht ohne Weiteres weiterverkaufen. Bei einem Mietvertrag rechnet er mit der vereinbarten Miete wie bei jedem vermieteten Objekt. Bei einem lebenslangen Wohnrecht bewertet er, wie lange es voraussichtlich besteht, und zieht diesen Nutzungsausfall vom Wert ab.
Das ist kein Nachteil, den Sie vermeiden können, sondern der Preis für die Sicherheit, bleiben zu dürfen. Vergleichen Sie deshalb immer mehrere Varianten: Verkauf mit Mietvertrag, Verkauf mit Wohnrecht, und gegebenenfalls einen Teilverkauf. Erst die konkreten Zahlen zeigen, was Ihnen jeweils bleibt.