Ein Bauträger kauft Ihr Grundstück zu dem Preis, der nach seiner Projektrechnung übrig bleibt: Er geht vom Verkaufswert der Häuser oder Wohnungen aus, die er dort bauen darf, und zieht Baukosten, Planung, Finanzierung, Vertrieb und Gewinn ab. Deshalb bestimmt das Baurecht den Preis stärker als die Quadratmeterzahl. Je klarer feststeht, was gebaut werden darf, desto höher und verlässlicher ist das Angebot; ist das offen, kauft der Bauträger meist nur mit Rücktrittsrecht oder unter Bedingungen.
Die RT Capital GmbH kauft Grundstücke in Leipzig und Umland. Die folgende Übersicht hilft Ihnen, Angebote von Bauträgern, Projektentwicklern und Ankäufern einzuordnen, unabhängig davon, an wen Sie verkaufen.
Wer Grundstücke kauft und wofür
| Käufer | Ziel | typisches Grundstück |
|---|---|---|
| Bauträger | bauen und Häuser oder Wohnungen verkaufen | Grundstücke für mehrere Einheiten, Baulücken in der Stadt |
| Projektentwickler | Baurecht schaffen, entwickeln, weiterverkaufen | größere Flächen, Abrissobjekte, Umnutzungen |
| Ankäufer und Bestandshalter | bebauen und vermieten oder halten | Lücken in Wohnlagen, Grundstücke mit Altbestand |
| privater Bauherr | selbst ein Haus bauen | erschlossener Bauplatz für ein Ein- oder Zweifamilienhaus |
Für einen einzelnen Bauplatz in einem Neubaugebiet ist der private Bauherr oft der natürliche Käufer. Für ein Grundstück, auf dem mehrere Einheiten entstehen können, oder ein Grundstück mit abrissreifem Altbestand sind es eher Bauträger und Ankäufer.
Das Baurecht entscheidet über den Wert
Bevor ein Bauträger rechnet, klärt er, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist. Das Baugesetzbuch unterscheidet drei Fälle.
Grundstück im Bebauungsplan (§ 30 BauGB)
Ein qualifizierter Bebauungsplan legt fest, wie viel, wie hoch und in welcher Art gebaut werden darf. Der Bauträger kann die mögliche Wohnfläche ziemlich genau berechnen. Das ist die beste Ausgangslage für ein belastbares Angebot.
Grundstück im Innenbereich ohne Bebauungsplan (§ 34 BauGB)
Hier ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Was das konkret heißt, ist Auslegungssache. Viele Baulücken in Leipzig fallen in diese Kategorie. Der Bauträger rechnet dann mit einer Annahme und will sie meist durch einen Vorbescheid absichern.
Grundstück im Außenbereich (§ 35 BauGB)
Im Außenbereich sind Wohnhäuser grundsätzlich nicht zulässig, außer in den gesetzlich privilegierten Fällen. Für Bauträger ist ein solches Grundstück als Bauland meist uninteressant, sein Wert entspricht dann eher dem landwirtschaftlicher Fläche oder Gartenland.
Der Vorbescheid als Hebel
Mit einem Vorbescheid nach § 75 SächsBO lassen sich einzelne Fragen eines Bauvorhabens vorab verbindlich klären, etwa ob ein Mehrfamilienhaus mit einer bestimmten Größe zulässig ist. Nach Angaben sächsischer Bauaufsichtsbehörden gilt er drei Jahre und kann auf Antrag verlängert werden. Liegt ein positiver Vorbescheid vor, sinkt das Risiko des Käufers deutlich, und Sie können ohne Bedingungen verkaufen. Den Antrag kann auch der Käufer mit Ihrer Zustimmung stellen; die Kosten sollten dann vorher geregelt sein.
Wie ein Bauträger rechnet
Die Logik ist dieselbe wie beim Sanierer, nur mit einem Neubau als Ziel. Die folgenden Zahlen sind frei gewählt und sollen nur den Rechenweg zeigen.
Beispiel: Baulücke, auf der nach Annahme des Käufers ein Haus mit 900 m² Wohnfläche entstehen kann.
| Schritt | Betrag |
|---|---|
| Verkaufserlös der Wohnungen, 900 m² × 4.800 € | 4.320.000 € |
| − Baukosten einschließlich Außenanlagen | − 2.880.000 € |
| − Planung, Gutachten, Genehmigungen | − 360.000 € |
| − Finanzierung während Bau und Vertrieb | − 190.000 € |
| − Vertrieb und Marketing | − 130.000 € |
| − Gewinn und Risiko des Bauträgers | − 430.000 € |
| = Betrag für Grundstück und Erwerbsnebenkosten | 330.000 € |
| − Grunderwerbsteuer Sachsen 5,5 %, Notar und Grundbuch, im Beispiel rund 7,5 % | − 23.000 € |
| = möglicher Grundstückspreis im Beispiel | rund 307.000 € |
Zwei Dinge fallen auf. Erstens verändert jede Annahme zur Wohnfläche den Preis stark: Lässt das Baurecht im Beispiel nur 700 m² zu, sinkt der mögliche Grundstückspreis bei gleichen Kosten je Quadratmeter um gut ein Fünftel, und feste Kosten wie Gutachten oder Erschließung drücken ihn weiter. Zweitens hängt der Preis von Baukosten und Verkaufspreisen ab, die sich während der Projektlaufzeit ändern können. Bauträger kalkulieren deshalb mit Abschlägen für Risiko, und diese Abschläge werden kleiner, je sicherer das Baurecht ist.
Der Bodenrichtwert als Orientierung
Einen ersten Anhaltspunkt bietet der Bodenrichtwert. Ihn ermittelt der Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen; für Sachsen sind die Werte im amtlichen Portal BORIS Sachsen einsehbar. Er gilt für eine Zone mit typischen Merkmalen und ist ausdrücklich kein Verkehrswert Ihres Grundstücks. Weicht Ihr Grundstück in Größe, Zuschnitt, Baurecht oder Erschließung vom Zonendurchschnitt ab, weicht auch der Preis ab, in beide Richtungen.
Vertragsmodelle beim Verkauf an einen Bauträger
Ist das Baurecht nicht gesichert, schlagen Bauträger oft Verträge vor, die ihr Risiko auf Sie verlagern. Das ist nicht unseriös, aber Sie sollten die Folgen kennen.
| Modell | was es bedeutet | worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Kauf ohne Bedingungen | Käufer trägt das Baurechtsrisiko | Preis enthält dafür einen Abschlag |
| Rücktrittsrecht bis zur Baugenehmigung | Vertrag gilt, Käufer kann aussteigen | feste Höchstfrist, Kosten bei Rücktritt, Löschung der Vormerkung |
| aufschiebende Bedingung | Vertrag wird erst wirksam, wenn die Genehmigung vorliegt | Frist, Mitwirkungspflichten, wer den Antrag stellt |
| Mehrerlösklausel | Nachzahlung, wenn mehr Fläche genehmigt wird | klare Berechnungsformel, Prüfrechte |
| Ankaufsrecht oder Option | Käufer darf innerhalb einer Frist kaufen | Optionsentgelt, Dauer, Beurkundung nach § 311b BGB |
Der wichtigste Punkt ist die Dauer Ihrer Bindung. Solange ein Rücktrittsrecht läuft, ist für den Käufer eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen, und Sie können das Grundstück faktisch nicht anderweitig verkaufen. Vereinbaren Sie deshalb eine Höchstfrist und regeln Sie, dass die Vormerkung bei einem Rücktritt auf Kosten des Käufers gelöscht wird. Warum ein Angebot vor dem Notartermin noch nichts bindet, erklärt Wie verbindlich ist das Kaufangebot eines Ankäufers?.
Diese Unterlagen beschleunigen ein Angebot
- aktueller Grundbuchauszug mit allen Abteilungen,
- Flurkarte und, falls vorhanden, Lageplan mit Maßen,
- Auskunft zum Baurecht: Bebauungsplan, Vorbescheid oder zumindest eine Einschätzung des Stadtplanungsamts,
- Angaben zur Erschließung: Straße, Wasser, Abwasser, Strom, und ob Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB bezahlt sind,
- Auskunft aus dem Altlastenkataster der zuständigen Bodenschutzbehörde,
- bei Altbestand: Baujahr, Zustand, Schadstoffverdacht, Mietverhältnisse,
- bekannte Baulasten, Leitungsrechte oder Wegerechte.
Was davon fehlt, kann der Käufer oft selbst einholen, braucht dafür aber Ihre Vollmacht und Zeit. Je mehr Sie vorab klären, desto schneller und belastbarer wird das Angebot.
Rechtliche und steuerliche Punkte
Spekulationsfrist. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG grundsätzlich steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien gilt für ein unbebautes Grundstück nicht. Verkaufen Sie einen Teil Ihres Gartens, kann auch dieser Teil steuerpflichtig sein; lassen Sie das vorab prüfen.
Gewerblicher Grundstückshandel. Wer ein Grundstück selbst parzelliert, erschließt oder in mehreren Teilen verkauft, kann steuerlich in die Nähe eines Händlers rücken. Das ist ein Grund, die Aufteilung dem Käufer zu überlassen, wenn Sie das Risiko nicht tragen wollen.
Vorkaufsrecht der Gemeinde. Der Notar fragt nach dem Vertragsschluss bei der Gemeinde an, ob sie ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach §§ 24 ff. BauGB ausübt. Bei Baulandflächen kommt das häufiger vor als bei bebauten Grundstücken.
Teilfläche. Verkaufen Sie nur einen Teil eines Flurstücks, muss die Fläche im Vertrag genau bezeichnet und anschließend vermessen werden. Ihre Bank muss die Teilfläche aus einer Grundschuld freigeben. Das verlängert den Ablauf um einige Wochen bis Monate.
Typische Fehler
- Nur auf den Quadratmeterpreis schauen. Zwei Angebote mit gleichem Preis pro Quadratmeter können sehr unterschiedlich viel wert sein, wenn eines bedingungsfrei und das andere an eine Baugenehmigung gebunden ist.
- Unbegrenzte Rücktrittsrechte akzeptieren. Ohne Höchstfrist sind Sie gebunden, der Käufer nicht.
- Abriss vor dem Verkauf. Wer den Altbestand selbst abreißt, trägt Kosten und Risiken, die ein Bauträger ohnehin einplant, und verliert unter Umständen Bestandsschutz, der für das neue Vorhaben wichtig sein kann.
- Ohne Baurechtsauskunft verhandeln. Wer nicht weiß, was zulässig ist, kann nicht einschätzen, ob ein Angebot fair ist.
Wie Ankäufer allgemein kalkulieren, zeigt Wie viel zahlt ein Immobilienankäufer?; welche Kosten bei Ihnen bleiben, steht unter Welche Kosten habe ich als Verkäufer bei einem Immobilienankauf?. Steht auf dem Grundstück noch ein altes Haus, lohnt zusätzlich der Blick auf Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen.